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精神科医前田先生とお送りする連載第5回目の今回は、不動産投資が生む節税効果について解説します。

不動産投資をすることで課税所得を抑えられる

大内　今回は不動産投資の節税効果についてお話します。その前に大事になってくるのが税金の仕組みですね。一般的には給与所得がそのまま課税対象となって、所得金額が多ければ多いほど税率が上がり、納める税金も高くなります。ところが不動産を所有している場合、「給与所得-不動産所得」が課税対象となります。不動産所得というのは「家賃収入-経費」なので、経費を多く作り不動産所得が赤字になることで節税になります。

大内　例として年収1400万円の方が何もしない場合だと、課税所得が約1000万円で所得税が186万円になるとします。その方が不動産を始めると、不動産収入として年間91万円増えました。ただ、そこに対してかかった経費が280万円。売り上げの91万円から引いたら190万マイナスになってます、というのが基本的な考え方です。これはあくまで帳簿上の話で、実際に280万円出費するわけではないです。そうなりますと、控除が193万円増えたことになるので課税所得が992万円まで下がります。所得税を129万まで落とすことができるので57万7千円というのが節税額です。同じく住民税も反映されますので、住民税の分も合わせると77万円相当の節税効果を生むことが可能になります。

大内　経費には不動産を取得するためにかかったお金がすべて入ります。火災保険や税金、修繕費、減価償却費などですね。それらを入れると先ほどの280万円の経費となります。

前田先生　年数によって経費は減ってくると思うんですけども、具体的に何年ぐらいで経費というのが落ちてくるんですかね？

大内　節税効果がどれぐらい続くかという話であれば、0になることはほとんどないんですよ。やり方次第にはなってきますが、減価償却費でいうとマンションは47年間耐用年数があるので、47年間経費計上することができます。減価償却は、昔は定率制と定額制が選べたんですけど、数年前に定額1本になっちゃったんですよ。なので、新築物件を買うと、47年って決まってるんです。中古のほうが短期間で減価償却できるので、中古を買う方が非常に多いですね。

前田先生　定額になって、新築メリットが少なくなってきたんですよね。

大内　そうなんです。節税効果の経費としての割合が大きいのが減価償却と借入金利子なので、この2つがどれぐらいで減るかで節税効果が変わってきます。弊社のお客さまでいうと躯体と設備という形で分けることが多いですね。減価償却って建物分だけ経費計上するので、建物をさらに躯体と設備にわけるんですよ。設備が15年で、中古物件になるとその設備の15年をさらに短くできるんです。その上で、経費が下がるというところで売却を考える人もいます。

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