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【現役医師連載コラム】現役医師×不動産投資家が振り返る、2021年の不動産投資市場

皆さんこんにちは、医師兼不動産投資家の、大石です。

もうすぐ2021年も終わりですね。今年は色々ありました。オリンピック、選挙、首相交代、新型コロナウィルスデルタ株、オミクロン株…あげればキリがありません。

そんな2021年でしたが、不動産も結構いろいろありました。今回は不動産という切り口から、2021年を振り返ってみたいと思います。

オリンピックが終わったら不動産価格が…上がりました

「オリンピックが終わったら不動産価格が下がるから、それまで待て!」

なーんて、数年前まではよく聞こえてきた言葉でした。

実際はどうなったのかというと、不動産価格は高騰を続けています。

データで見ると、東京23区の新築マンションの平均価格は8686万円で過去最高を更新したとの事です。
参考URL:https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC182QJ0Y1A011C2000000

今後がどうなるかはわかりませんが、ファクトとしては「オリンピックが終わったら不動産価格が下がる」は今の所実現せず、むしろ値段が上がっている状態です。

どれくらい連続して値上がりし続けているかと言うと、公益社団法人東日本不動産流通機構のデータによれば、成約ベースで15ヶ月連続上昇、在庫ベースでは42ヶ月連続上昇とのことです。
参考URL:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202107_summary.pdf

在庫ベースでは、概ね4年連続の上昇ということで、2017年あたりを底に上昇が続いている状態です。

どれくらいのペースで上昇しているかというと、在庫ベースで前年比+13.7%の上昇という事です。1年前は7000万円くらいだったマンションが、1年で約8000万円くらいまで値上がりしたという事になります。1年住んで1000万円の含み益は、大きいですよね。

伴って都内のマンションを買えないファミリー層が、埼玉、千葉、神奈川近郊の駅近でマンションを購入するケースが増えているとの事で、こちらも価格が上がっています。

数年前なら都内のマンションを買えた値段で、今は埼玉、千葉、神奈川近郊のマンションしか買えません。

逆に数年前に都内のマンションを購入した層は、含み益を抱えながら、事実上家賃ゼロで都内に居住できている状態になっています。

あらゆる経済活動の予想がそうですが、不動産価格の予想もご多分にもれず、当たらないものですね。

出社制限、リモートワーク…無関係に東京が強い賃貸市場

一方で賃貸市場がどうかと言うと、結論から言うと東京の1人勝ちでした。

「リモートワークが普及したら地方に移住者が増える」
「出社が週に1回なら地方で良いよね」

という意見、選択がニュースで取り上げられる事の多かった年でしたが、実際はそのような動きはほとんどなく、いてもごく少数で、結局のところ東京の人口集中は止まっていません。
参考URL:https://www.homes.co.jp/search/assets/doc/default/edit/souken/lh_market_report_20210712.pdf

それを証拠に、東京の賃貸市場はデータ上、底堅い状態が続いています。

オリンピックが終わったら不動産が下がる、コロナでリモートワークが普及したら東京から人が減る。まことしやかに囁かれていた予想は、データだけ見れば今のところ全て外れていると言えるでしょう。

東京の賃貸市場、実際どう?

とはいえデータだけでは中々わからない事があるのも事実です。そこで今回は、実際に投資家仲間と話をしていて感じた事、データではありませんが感覚的な事について話していきます。

まず、東京とはいえ「1人暮らしの部屋の高価格帯は厳しい」というのが、共通認識としてはありました。

具体的には、家賃が12万円以上の、比較的新しい物件の賃貸需要は、結構厳しい印象です。それくらいの家賃帯を払える層が減ったのでしょうか。それとも払えるけど、これからのことを考えてもう少し安い家賃のところに引っ越したのでしょうか。

いずれにせよ、結構な広告費(大家が入居を決めてくれた不動産仲介業者に渡すフィー)をかけないと入居が決まらない、という状態が結構続いているらしく、広告費の値上げ合戦が続いているらしいです。

通常は広告費は家賃1ヶ月分あれば十分なのですが、中には4ヶ月分で募集している物件も出てきたとか…。大家からすれば広告費は大きな出費ですので、耳の痛い話です。

逆に資料にあるように、家賃7〜8万円程度までの価格帯の、1人暮らしの物件は需要が底堅く、バシバシ決まっているようですね。

これからの不動産市場を予想する

不動産市場を予想するのは困難ではありますが、現状あるファクトからある程度の大きな流れを予想してみます。

まず、あらゆる物価が上昇しています。

食べ物、ガソリンだけに限らず、木材、鉄、コンクリート、壁紙、給湯器、不動産に関わるあらゆる資材が値上がりしています。
参考:「バス・トイレ 最大40%値上げ リクシル 2022年4月以降受注分」https://www.fnn.jp/articles/-/281578

バストイレが40%も値上がりしてしまうなんて、恐ろしすぎます。

そんな事がありますので、当然不動産にかかるコスト、新築コストはもちろんですが、中古のメンテナンスコストも上昇するのは間違いありません。

そうなると、当然ながら不動産価格も必然的に上昇することになり、国が不動産に対する銀行融資を止めず、金利が低いままであるならば、不動産価格の上昇は止まらないでしょう。

一方で、それは望ましくないことですから、国が融資を制限したり、政策金利をあげて物価のコントロールを測る可能性もあります。そうなった場合は、不動産価格の上昇はある程度抑えることができるとは思いますが、多くの人はローンを組めない世界になっている(だから買えないので値段も下がる)わけで、一般人が融資を受けて不動産を購入するのは難しくなっているかもしれません。

そんな時こそ、医師免許の出番です。医師の信用力を生かして、周りが買えない時に買うことができれば、長い目で見て有利なディールになる確率が、高いと言えます。

そう言う意味では、今後の不動産市場を占うファクターとして、国や日銀の動向からは目が離せません。

現役医師連載シリーズ


▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL:https://bluestorage.co.jp/


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