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【現役医師連載コラム】医師が不動産投資で失敗するのは、どんな時?

勤務医ドットコム読者の先生方、こんにちは。医師で不動産投資家の大石です。

医師で不動産投資をされる場合、まず気になるのが「失敗しないのか?」という事ではないでしょうか。そもそも、不動産投資における「失敗」とは、何でしょうか。

今回は、そんな不動産投資にまつわる失敗について、まとめて解説していきます。

医師が不動産投資で「失敗する」って、何だろう

医師が不動産投資で「失敗したなー」という定義は、何でしょうか。

例えば、毎月の家賃収入が20万円で、ローンの返済と金利で23万円だった場合、毎月3万円の持ち出しになります。キャッシュフローとしてはマイナスのキャッシュフローを抱える事になりますが、これは即ち「失敗」でしょうか?

答えはノー。

例えばローンの返済と金利が23万円なのに、何か理由があるかもしれません。よくあるのは、金利が高い事。医師は銀行から見て信用があるので、そんなにものすごく高い金利で銀行からお金を借りる事はほぼ、ありませんが、それでもその事をあまり知らない先生ですと、高い金利のまま借りて、キャッシュフローが悪くなっている、という場合もあります。

この場合は、金利を低金利のローンに組み直せば、キャッシュフロー事態は改善しますから、例えば月23万円の返済が18万円になれば、2万円がプラスになりますよね。

他にも、例えば毎月3万円の持ち出しになったとすると、年間36万円の持ち出しになるわけですが、減価償却で給与所得と損益通算して節税する金額がそれを上回った場合、その不動産投資行為そのものによるキャッシュフローは、全体で見てプラスになるはずです。

他にも例えば、物件価格が値上がりした場合、キャッシュフローがマイナスでも事実上は純資産が積み上がっている状態(業界ではコンクリ貯金、なんて言います)ですから、積み上がった純資産がマイナスのキャッシュフローを大幅に上回っていれば、「失敗」というよりは「成功」だと言えるでしょう。

このように、医師が不動産投資で「失敗」する事とは、融資の内容や金利、税制や給与所得などの兼ね合いもあったり、未来の不動産価格に対する見えない純資産との比較にもなってくるので、一概に「こうなったら失敗だ」と言い切るのは、なかなか難しいのです。

しかしこれは、逆を言えば「成功しているかどうか」も判断がつきにくいという事でもあります。医師の不動産投資における失敗かどうかは、グラデーション、つまり確率で考えると良いと思います。

医師が不動産投資で失敗する時

僕が思う、医師が不動産投資で失敗する確率が高いパターンは、上記のように「不動産投資を全体で見ることができない場合」です。

例えば、キャッシュフローがマイナスだから、即ち失敗だ。もう売ってしまえ。みたいな考え方だと、失敗してしまう確率が高いと言えるでしょう。

なぜならば、不動産投資の世界で確定している事実として、「不動産売買にはお金がかかる」
というのは、間違いありません。

仲介手数料が価格の3%+6万円、不動産登記費用、司法書士費用、融資手数料などで、物件価格の5%は少なくとも売買でかかります。

それをちょっとのマイナスキャッシュフローが気になって、短期で売買を繰り返していると、そちらの方がキャッシュアウトも一時的に大きくなってしまいます。

医師は一般的なサラリーマンと違い、年収が高く安定してしまっているがために、税制との兼ね合いで判断する必要性が、一般的なサラリーマンよりも高いのですが、それを無視して短期売買すると、失敗する確率が高まってしまうでしょう。

医師が不動産投資で失敗する事を予防する方法

このように、医師は不動産投資の失敗を防ぐためには、俯瞰的に全体を見渡して、トータルでどうなっているのか、把握する必要があります。さらに言えば、将来的にその不動産価格が上がるのか、下がるのか、人が増えているのか、どんな人が増えているのか、今後も続くのか、そうじゃないのか。そういった大まかなトレンドや未来予測も念頭に、考えなければなりません。

不動産投資はその性質上、手元にあるキャッシュが全てではありません。貸借対照表、つまりバランスシートに隠された純資産も十分考慮する必要があります。

そういった網羅的な知識を、医師自身が身につけるのが最も良い方法ですが、これを不動産投資開始前から身につけるのは、ほぼ無理です。複雑過ぎます。

僕も実際に不動産投資をやってみて、少しずつ勉強しながら、もう2年半くらい経ちますが、やっと網羅的に考えることができるようになってきた気がします。

そういう意味では、医師が不動産投資で失敗しないためには、まず小さく始めてみることが大事です。実際のお金の流れや税金について一通りやってみて、その上でさらに勉強して知識を広く、厚くしていく。

これが、医師が不動産投資で失敗する確率を下げるためにできる、最も効率的な選択だと、僕は思います。

かと言って何も勉強しないのはオススメできません。少なくとも業者さんや税理士の先生と、よどみなく会話できるくらいの最低限の知識は身につけた上で、挑んだ方が良いでしょう。

現役医師連載シリーズ


▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL:https://bluestorage.co.jp/


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