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ビフォーコロナ/アフターコロナ…変わらない都心の不動産価値の強み

ビフォーコロナ/アフターコロナ…変わらない都心の不動産価値の強み

コロナが不動産の価値に影響を与えていそう…と考えている人の中には、これから不動産投資は難しくなるのでは?と思っている人もいるかもしれません。

実際のところ、都心の不動産価値に限っていえば、ビフォーコロナやアフターコロナの影響は関係ないといえるでしょう。

この記事では、都心の需要が伸び続ける理由、不景気になっても都心の需要が変化しない理由など、都心の不動産価値がコロナと関係ない理由を解説します。

この記事を読めば、都心での不動産需要が安定している理由がわかるので、不動産投資の不安が消えるでしょう。

都心の需要は伸び続けるから

この章では、コロナが都心の不動産価値に影響を与えているわけではない根拠について解説します。

コロナが都心の不動産価値に影響を与えていない理由は、都心の不動産需要が伸び続けると予想されるからです。

都心の需要が伸び続ける理由は、以下の3つです。

・ 都心の人口推移
・ 今後も開発計画が多数
・ テレワークにも限界がある

それぞれの理由について詳しく解説します。

■都心の人口推移

都心の需要が伸び続ける1つ目の理由は、都心の人口推移は上昇すると予想されているからです。

総務省 は、「都市部への人口集中、大都市等への増加について」というレポートを発表しています。以下の図は、総務省がまとめた三大都市圏及び東京圏の人口が総人口に占める割合です。

人口推移

(画像引用元:総務省 都市部への人口集中、大都市等への増加について

図の通り、1955年以降東京圏の人口割合が増え続けており、2020年以降も東京圏の人口が増加すると推定されています。

人口の増加は不動産に対する需要にもつながります。需要が上昇すれば不動産価値も上がるので、今後も都心の不動産価値は上がり続けることが予想されます。

ビフォーコロナ/アフターコロナで都心への人口流入が減る可能性は少ないでしょう。
というのも、アフターコロナで不景気になれば、仕事が集まる都心に人口は集中する可能性が高いからです。この点の詳細は後述します。

■今後も開発計画は多数

都心の需要が伸び続ける2つ目の理由は、以下のように今後も都心では開発計画が多数あるからです。

・ 山手線新駅
・ 虎ノ門再開発
・ 環状二号線の開発
・ 東京駅前八重洲一丁目東地区再開発

一般的に再開発が行われると、オフィスビル・商業施設・マンションなどが多数建設されるため、周辺地域の地価が上昇します。

加えて、それらの施設に訪れる人が増加したり緑地化も進んだりするので、再開発地区に魅力を感じる人が増えるでしょう。

そして、再開発地域の魅力が増せば、その地域の不動産需要も増加するため、不動産価値は維持・向上する可能性が高いのです。

■テレワークにも限界がある

都心の需要が伸び続ける3つ目の理由は、テレワークにも限界があるからです。コロナによってテレワークが普及しているので、「どこでも働ける状態になれば都心に住む必要はない」と思う人もいるでしょう。

つまり、都心に住む必要がなければ都心の不動産需要は下がり、不動産価値も下がるのでは?と思っているということです。

しかし、テレワークにも限界があります。というのも、全業務をテレワークにするのは、以下の理由からほぼ不可能といえるからです。

・ テレワークではできない業務を行っている企業もある
・ 仕事のやりにくさが原因で在宅勤務に耐えられない社員もいる
・ テレワーク環境の構築に費用がかかる

そもそも、アフターコロナで多くの企業がテレワークをやり続けるとは限りません。仮にコロナによってテレワークが普及しても、家庭環境や利便性などの理由で、都心から引っ越す人は少ないでしょう。

そのため、多くの人は都心にとどまる可能性が高いので、都心の不動産需要が大きく変化することは考えにくいです。

不景気になる可能性が高いから

今後は、コロナにより不景気になる可能性が高いため、都心の不動産価値は変化しない可能性が高いでしょう。この章では、その理由である以下について解説します。

・コロナによって離職者が増える可能性がある
・不景気になれば仕事が多い都心に集まる

■コロナによって離職者が増える可能性がある

都心の不動産価値が変化しない理由は、コロナによって離職者が増える可能性があるからです。

以下の表は、リーマンショックが起きた2008年9月以降〜2009年8月まで1年間の求人倍率を表しています。

求職率2008-2009

データ引用元:東京労働局 一般職業紹介状況(平成20年1月~12月分)(平成21年9月分・平成21年度上半期)

求人倍率とは、仕事を探している人が一人あたり何件の仕事があるかを表す指標です。

上記のように、リーマンショックが起きた2008年9月以降の求人倍率は下落し続けています。2009年8月には半分以下の水準にまで落ち込んでいることが分かるでしょう。

求人倍率が減るということは離職率の増加にもつながるため、不景気になると離職率が増える傾向があることが分かります。

■不景気になれば仕事が多い都心に集まる

次に、不景気になり仕事が少なくなるのは地方が多いです。そのため、地方で仕事がない人たちは、求人が多い都心に集まります。

現に、首相官邸が出している「東京一極集中の動向と要因」という資料では、上京している理由に「仕事・就職」という理由が多かったです 。

都心で仕事を探す人が増えれば、求職者が住む家も必要です。つまり、不景気になっても人口が減る可能性が小さい都心であれば、不動産価値は下がりにくいといえます。

不動産投資なら都心

不動産投資を成功させるためには、賃貸需要が高い地域の物件を購入する必要があります。上述の通り、都心には人口が流入しており、それはアフターコロナでも変わらないと予想されます。

そして、人口が増えるということは賃貸需要が高いということです。不動産投資は賃貸需要が高ければ、継続して安定した「家賃収入」を得ることができる投資です。

そのため、資産運用のために投資をしたいなら、アフターコロナでも安定している「都心での不動産投資」が良いでしょう。

まとめ

コロナの影響があっても、都心の不動産価値に大きな影響はありません。なぜなら、不景気になっても、仕事を探すために都心に来る人が増加するからです。

もし資産運用したいと思っているのであれば、安定している「都心の不動産投資」が良いでしょう。コロナでも安定性が高いので、ほかの投資と比較しても将来的なリスクは極めて小さい投資といえます。


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