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今回は、フリーランスの放射線科専門医としてご活躍の滝川先生にインタビュー。
第6回目は、不動産投資についての先生の疑問にお答えしていきます。

不動産投資で生じる経費の内訳とは!?

滝川先生　不動産では経費がたくさん作れるという話でしたけど、具体的にはどういうものが経費になるんですか？

千田　例えば、銀行でローンを支払うと必ず利息が含まれているんですけど、この利息の部分は全額経費に入れることができます。ご自宅購入の時は経費に入れられないんですけど、投資用の不動産の場合にだけ経費にできるんですよ。あとは諸費用ですね。購入時にかかる銀行の手数料や行政書士の手数料などの初期費用も全額経費に入れることができます。さらに物件にかける火災保険や地震保険、毎年の固定資産税といったものもすべて経費計上できます。これはご自宅だと入れられないので、皆さん驚かれます。

滝川先生　自宅用か投資用かで違うんですね。

千田　そうなんですよ。あとは長く持っていて経年劣化で古くなった部分、例えばエアコンや給湯器の交換など。大きいのは減価償却ですね。ものには全部耐用年数というのが定められていて、例えば乗用車は6年なんですよ。6年以上経った車でも全然走ってると思うんですけど、あくまで経費計上のための耐用年数で決められてますので、600万円の車を買ったら6年間に分けて経費計上していってくださいねというものです。マンションの場合だと47年なので、物件の建物価格を47年間で分割して経費計上します。あとは、物件を見るための交通費や情報収集のための交際費、不動産関連の書籍代などの諸経費ですね。

滝川　物件は、海外のものでもいいんですか？　

千田　海外不動産は節税効果が高いと流行ってたんですが、今年ぐらいから規制がかかってしまったので、今後変わっていくのかなと思います。

今おすすめなのはワンルームマンション

滝川先生　買わないほうがいい物件の特徴はありますか？

千田　人口が減っているエリアの物件やファミリー用の物件はおすすめしません。今、人口は減少しているんですが、実は「世帯数」は上がってきているのです。それは離婚率と未婚率の増加が背景にあり、ファミリー用の物件を買ったところで住む方が減ってきてるんですよ。

滝川先生　単身者向けのワンルームがおすすめなんですね。ワンルームはファミリーよりも入れ替わりが早いイメージですが、それはリスクにはならないんですか？

千田　ワンルームに住む方ってだいたい4年間は住むことが多いんですよ。

滝川先生　ああ。1回は更新するってことですね。言われてみればそんなイメージはあります。

千田　はい。更新タイミングで毎回引っ越すと初期費用が大変なので。とすると4年に1回しか空室リスクが発生しない、と考えることができます。

滝川先生　安定感あるんですね。駐車場とかテナントも不動産投資ですよね。マンション以外の不動産投資ってどうなんですか？

千田　駐車場の場合、経費がほぼ出ないんですよ。駐車場収入が仮に100万あって、経費が50万しかないと50万プラスになってしまう。お医者様などすでに年収が高くて税率が上のステージにいらっしゃる方は、50万年収上がってそこから30％の税金をとられてしまうと考えると、メリットは小さいといえます。

滝川先生　たしかに、節税の観点からいくとそうですね。テナントはどうなんですか？

千田　テナントはまた特殊で、節税対策でテナントという方はほとんどいませんね。価格帯が高いこともありますし、店舗が入る確率と空室期間を考えると、難易度は高めです。テナントだと半年入らないということもざらにありますので。

滝川先生　なるほど。不動産といってもものによって全然違うのですね。おもしろいです。

千田　投資に興味が出てきましたか？

滝川先生　何かしたほうがいいと思うんですけど、性格的に難易度の高い投資は向いてないなっていうのが今のところの実感です。やるなら若いほうがいい、というのも改めて理解できた気がします。

千田　今回のお話が少しでもきっかけになればうれしいです。

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