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今回は、フリーランスの放射線科専門医としてご活躍の滝川先生にインタビュー。
第5回目は、不動産投資のメリットついてお話します。

一棟マンションとワンルームマンションの投資の違い

千田　不動産というとリスクが大きそうとか、金額が大きそうというイメージを持たれている方が多いと思うんですけど、やり方によって全然違ってきます。ひとことで不動産といってもいろんな種類がありまして、新築ワンルームから中古、一棟マンション、アパート、戸建て、商業ビルや駐車場も入ります。

滝川　そういえば、アパートとマンションってどう違うんですか？どちらも身近ですが、聞いたことがなかったので。

千田　構造の違いですね。アパートは木造で、マンションだと鉄骨コンクリートなど、より丈夫なものです。一棟というのはマンション全体、10部屋あったら10部屋分のオーナー様になるということなので、家賃収入が10部屋分入ってきます。収入が大きくなりますが、その分物件購入価格が高くなってきます。都内となると2億ぐらいからでしょうか。

滝川先生　それはなかなか手が出ないですね。運用していくのも初心者には難しい感じがします。初心者でも1棟のオーナーになるという方もいるのでしょうか。

千田　そうですよね。収入は大きいんですけど、同時にリスクも高くなります。外壁の塗り直しや屋根の修繕など、1人オーナー様なので全部自費でやらなきゃいけないんですね。それに、一棟マンションでの不正融資が相次いで発覚したことで、融資が厳しくなっていて、投資を始めにくくなってきています。

滝川　融資の問題はニュースなどでなんとなく聞いたことがあります。その後、融資に対する決まりが変わったんですか？

千田　一棟の場合、本来1～2割は頭金が必要だったのですが、数年前までは一棟に対してもフルローンが組めてしまっていたんです。でも不正融資が問題になったことで金融庁が入りまして、本来に戻って1～2割は自己資金を出す形になりました。金額が大きいので1～2割といっても2千万、3千万になります。購入してから10年後に売却したいと考えたときも、それぐらいキャッシュで払える買い手がすぐに見つかるかということも念頭に置いて検討する必要があります。

滝川先生　売りたい時に買える人がいるとは限らないんですね。現金化したいタイミングですぐにできないのは困ってしまいます。運用の難易度が高まっているということですね。

千田　そうなんです。流動性が低くなって1～2年売れないこともあります。場所がよければすぐに買い手がつくこともあるので、立地が大きく関わってはくるんですけど。それに対してワンルームマンションは、マンションの一室だけのオーナー様になるということです。価格帯は都内でも3000万前後になってきます。リスクを最低限少なくして、保障作り、節税にも繋がるのはワンルームマンションかなと思います。

医師だからこそできる不動産投資

滝川先生　ワンルームだと手出しの自己資金がいらないってことですか？

千田　そうですね。といっても誰でも審査が通るわけじゃないんですよ。医師の場合は医師免許があること、定年がないことがメリットとなって、フルでローンが組めますし、優遇金利で借りることもできる。だからお医者様は不動産投資を有利に始められるんですよ。

滝川先生　なるほど。誰もができるわけじゃないんですね。

千田　そこが不動産投資を選ぶお医者様が多い理由ですね。不動産投資のメリットは、まず今お話した自己資金が少額で済むということ。2つめは年金代わりになるということ。年金は、1970年であれば8.5人で1人の老人を支えるような運用でしたが、2010年には2.6人で1人。このままいけば2050年にはほぼ1人で1人を支える時代がくるんじゃないかと言われています。年金の支給開始年齢が60歳から65歳に引き上げられましたし、今後将来的には70歳に引き上げられる可能性があるんじゃないかと言われていますし、万が一、もらえないというリスクはあるのかなと。

滝川先生　厳しいですね。こういうお話を聞くとやはり老後対策はしたほうがいいかなと思います。

千田　もう1つ生命保険代わりにもなります。前回もお話しましたが、オーナー様に何かあった時には、生命保険会社がローンの残債を全部払ってくれます。家賃収入はその後も入ってきますので、ご家族にコンスタントな収入を残すことができます。まとまったお金がほしいと思った時には物件を売却していただいて、まとまったお金に変えることも可能です。さらに相続対策になるというメリットがあります。まだ先生はお若いので先の話になりますが、仮に先生が将来お子さんに現金を2000万円相続した時、2000万円に対しての相続税が発生します。それに対して不動産というのは優遇措置がありまして、第三者に貸すような物件を持っている時には、2000万の価値がある不動産だとしても3分の1ほどの800万に対しての税金で済むんです。一時期、タワーマンション節税というのが流行ったこともありましたが、それはこういったものを活用されたものです。

滝川先生　友達でもタワーマンションを買ってもらったという人がいました。あれはきっと相続税の対策だったんですね。そういう方は多いんですか？

千田　けっこう多いですよ。ちなみに相続対策にする場合、不動産を購入して3年以内だと贈与とみなされて相続税の対象になりません。相続税対策に慌てて購入しても認められないんです。相続はできるだけ早いうちからご家族で話し合っていくことが大切といえます。
では、次回は先生のご質問に答えていきたいと思います。

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