「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成功した医師の事例 | 勤務医ドットコム

border_colorCOLUMNコラム

「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成功した医師の事例

医師(勤務医)にとって、年収2000万円達成はひとつの目標であることでしょう。複数の職場を兼務し、その数字を実際に見た時の喜びはひとしおです。でも、そこでおかしなことが起こります。確定申告後、その所得の3割以上もの金額を「所得税」として税務署へ支払わなければいけないのです。しかし、これはあくまで「税金対策」をしていない場合です。しっかりと対策をすれば、天国から地獄への転落は免れます。株などの金融投資をはじめ、資産形成の手段は様々ありますが、今回は、医師の中でも日々忙しい勤務医に最適な「不動産投資での節税」について、2つのケースを例に説明します。

年収2000万円超の勤務医・Aさんのケース

新宿区に住む勤務医のAさん(38歳・独身)は、都内の病院で複数就業をしています。確定申告の時期に書類をまとめてみると、頑張った甲斐もあり、年収2000万円超えを達成していました。しかし、喜びも束の間。税金対策をなにも講じていなかったため、結果、高額な所得税を納税することになってしまったのです。

「何のために働いているのかわからない。これが毎年続いてはモチベーションも下がってしまう」と、Aさんは来年の確定申告に備え、税金対策をしようと決めました。

まずは今ある資産の運用方法を考えなければなりません。株などの金融投資が浮かびましたが、これらは価格の変動が激しく、日々チェックする時間もないので、医師の中でも多忙な勤務医には向いていません。それならば、価格の変動が緩やかで、資産の流動性が低い不動産投資はどうでしょう。物件の購入資金は、経費に計上することができますし、日々変動する株やFXとは違い、家賃収入が毎月安定して入ってくるので安心です。Aさんは早速、中古マンションを購入することにしました。

■購入物件(1)区分マンション(新宿区)

販売価格:3440万円

初期費用:93万円(頭金30万円+諸費用63万円)

家賃:11万5000円(月額。年間家賃合計138万円)

管理費:8000円(月額)

修繕積立金:2000円(月額)

管理委託手数料:3300円(月額。家賃集金他)

ローン返済:10万6932円(月額。融資金額3410万円・金利1.65%・融資期間35年)

■購入物件(2)区分マンション(渋谷区)

販売価格:3420万円

初期費用:101万円(頭金40万円+諸費用61万円)

家賃:11万6000円(月額。年間家賃合計139万2000円)

管理費:9900円(月額)

修繕積立金:1500円(月額)

管理委託手数料:3300円(月額。家賃集金他)

ローン返済:10万5991円(月額。融資金額3380万円・金利1.65%・融資期間35年)

■収支(計上赤字)

初期費用:購入物件(1)-93万円+購入物件(2)-101万円=-194万円

毎月収支:購入物件(1)-5232円+購入物件(2)-4691円=-9923円×9ヵ月(※)=-8万9307円

経常赤字合計:202万9307円

※「毎月収支」は、4月に購入、12月までの9ヵ月間として計算しています。

新宿と渋谷の区分マンション2戸を購入したAさんは、次回の確定申告で約202万円の赤字を計上することができます。その結果、支払うべき所得税は以下のようになります。

※以下、計算結果は1万円未満を切り捨てています。また、各種控除等は算入していません。

(収入2000万円-赤字202万円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=440万円

もし不動産を購入せず、昨年同様に確定申告した場合、支払うべき所得税は以下のようになります。

(収入2000万円-赤字0円)×所得税率(40%)-控除額(279.6万円)=520万円

未購入の場合の所得税(520万円)から、購入した場合の所得税(440万円)を引いた差額、すなわち節税額は80万円となります。

所得税課税額が1800万円以上か、未満かで、所得税率と控除額は変わります。マンションを購入した場合の所得税課税額は1798万円なので所得税率は33%(控除額153.6万円)、購入しなかった場合は、収入額同様、所得税課税額も2000万円なので所得税率は40%(控除額279.6万円)になります。この課税額の分岐点も気を付けなければならないポイントです。不動産投資を始めれば、このポイントをおさえて、計画的に節税することができるのです。

なおAさんは、金融機関から融資を受けるとき、併せて「団体信用生命保険」に加入しました。ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害状態になったりした際、残債分の保険金が債権者に支払われ、ローンを全額清算することができる保険です。住宅ローンではお馴染みですね。生命保険としての効果があるため、Aさんはすでに加入していた生命保険を解約し、月々の支出削減に成功しました。

最近では、がんと診断されたらローンが清算される「がん団信」などもあります。万が一のことがあっても、家族に負債を残すような事態にはならないので、安心です。

年収1600万円の勤務医・Bさんのケース

Aさんの後輩である、勤務医・Bさん(32歳・独身)。本業のほかに、金融投資も不動産投資もやっておらず、Aさん同様、毎年高額な所得税を納税しています。Bさんの年収は年収1600万円です。

Bさんの今年度の収支は以下の通りです。

(収入1600万円-赤字0円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=374万円

たとえば、BさんがAさんと同様の物件2戸を買ったと想定し、赤字計上してみます。

(収入1600万円-赤字202万円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=308万円

今年度の所得税(374万円)から、物件2戸を購入した場合の所得税(308万円)を引いた差額、すなわち節税額は66万円となります。

物件購入の初年度がもっとも節税の恩恵を受けられます。次年度以降は、マンション室内のリフォーム費用を計上しながら節税を続けることができますし、「今年は修繕もなく、必要経費が少額になりそうだな」という年には、また新たな物件を購入するという手もあります。


不動産運用セミナーTOPはこちら

不動産運用セミナーTOP

無料税金対策/資産形成セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 支払総額はどうなるの?金利の上昇による不安を解消
  2. 30代、勤務医、Oさん(年収1100万円)の不動産投資事例
  3. 30代、勤務医、女性Mさん(年収2700万円)の不動産投資事例
  4. 新築物件で節税効果を狙う!30代勤務医Cさんの不動産投資事例
  5. 50代、勤務医、Kさん(年収1750万円)の不動産投資事例

関連記事

  1. コラム

    医師が不動産投資を行う場合、中古物件と新築物件のどちらを選べば良い?

    不動産投資を始めるにあたり、購入する物件の選定は投資の成否を左右する非…

  2. withコロナ時代を乗り切る~勤務医編

    コラム

    【現役医師執筆コラム】withコロナ時代を乗り切る~勤務医編

    2020年7月10日時点で東京都内のコロナ感染者数が1日200人以上と…

  3. コラム

    不動産投資で高齢者向け住宅を経営するメリット・デメリット

    総務省統計局の2017年2月1日時点の人口データによると、日本の総人口…

  4. コラム

    勤務医「不動産投資を始めたいけど忙しい」…実際の時間的コストはいかほど?

    高額所得者の医師(勤務医)にとって、働けば働くほど支払額が増えてゆく税…

  5. コラム

    アパートとマンション|それぞれの不動産投資の違い

    不動産投資をするなら「アパート」と「マンション」どちらがいいの?こ…

  6. コラム

    【連載】医師と学ぶ資産形成|フリーランス医師 滝川先生 Part.5

    医師の方と一緒に資産形成や税金対策を学んでいくスペシャルコンテンツ。…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 【後編/地方在住20代医師インタビュー】「この人なら頼れる」…
  2. 【前編/地方在住20代医師インタビュー】常に学び続け自分に合…
  3. 勤務医と開業医で異なる?節税方法の基本とは
  4. 医療M&Aのメリットと買い手が付くためのポイントは?
  5. 勤務医にとっての銀行とは?これからの正しい付き合い方と不動産…
keyboard_arrow_up