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「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成功した医師の事例

勤務医にとって、年収2000万円達成はひとつの目標であることでしょう。複数の職場を兼務し、その数字を実際に見た時の喜びはひとしおです。でも、そこでおかしなことが起こります。確定申告後、その所得の3割以上もの金額を「所得税」として税務署へ支払わなければいけないのです。しかし、これはあくまで「税金対策」をしていない場合です。しっかりと対策をすれば、天国から地獄への転落は免れます。株などの金融投資をはじめ、資産形成の手段は様々ありますが、今回は、日々忙しい勤務医に最適な「不動産投資での節税」について、2つのケースを例に説明します。

年収2000万円超の勤務医・Aさんのケース

新宿区に住む勤務医のAさん(38歳・独身)は、都内の病院で複数就業をしています。確定申告の時期に書類をまとめてみると、頑張った甲斐もあり、年収2000万円超えを達成していました。しかし、喜びも束の間。税金対策をなにも講じていなかったため、結果、高額な所得税を納税することになってしまったのです。

「何のために働いているのかわからない。これが毎年続いてはモチベーションも下がってしまう」と、Aさんは来年の確定申告に備え、税金対策をしようと決めました。

まずは今ある資産の運用方法を考えなければなりません。株などの金融投資が浮かびましたが、これらは価格の変動が激しく、日々チェックする時間もないので、多忙な勤務医には向いていません。それならば、価格の変動が緩やかで、資産の流動性が低い不動産投資はどうでしょう。物件の購入資金は、経費に計上することができますし、日々変動する株やFXとは違い、家賃収入が毎月安定して入ってくるので安心です。Aさんは早速、中古マンションを購入することにしました。

■購入物件(1)区分マンション(新宿区)

販売価格:3440万円

初期費用:93万円(頭金30万円+諸費用63万円)

家賃:11万5000円(月額。年間家賃合計138万円)

管理費:8000円(月額)

修繕積立金:2000円(月額)

管理委託手数料:3300円(月額。家賃集金他)

ローン返済:10万6932円(月額。融資金額3410万円・金利1.65%・融資期間35年)

■購入物件(2)区分マンション(渋谷区)

販売価格:3420万円

初期費用:101万円(頭金40万円+諸費用61万円)

家賃:11万6000円(月額。年間家賃合計139万2000円)

管理費:9900円(月額)

修繕積立金:1500円(月額)

管理委託手数料:3300円(月額。家賃集金他)

ローン返済:10万5991円(月額。融資金額3380万円・金利1.65%・融資期間35年)

■収支(計上赤字)

初期費用:購入物件(1)-93万円+購入物件(2)-101万円=-194万円

毎月収支:購入物件(1)-5232円+購入物件(2)-4691円=-9923円×9ヵ月(※)=-8万9307円

経常赤字合計:202万9307円

※「毎月収支」は、4月に購入、12月までの9ヵ月間として計算しています。

新宿と渋谷の区分マンション2戸を購入したAさんは、次回の確定申告で約202万円の赤字を計上することができます。その結果、支払うべき所得税は以下のようになります。

※以下、計算結果は1万円未満を切り捨てています。また、各種控除等は算入していません。

(収入2000万円-赤字202万円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=440万円

もし不動産を購入せず、昨年同様に確定申告した場合、支払うべき所得税は以下のようになります。

(収入2000万円-赤字0円)×所得税率(40%)-控除額(279.6万円)=520万円

未購入の場合の所得税(520万円)から、購入した場合の所得税(440万円)を引いた差額、すなわち節税額は80万円となります。

所得税課税額が1800万円以上か、未満かで、所得税率と控除額は変わります。マンションを購入した場合の所得税課税額は1798万円なので所得税率は33%(控除額153.6万円)、購入しなかった場合は、収入額同様、所得税課税額も2000万円なので所得税率は40%(控除額279.6万円)になります。この課税額の分岐点も気を付けなければならないポイントです。不動産投資を始めれば、このポイントをおさえて、計画的に節税することができるのです。

なおAさんは、金融機関から融資を受けるとき、併せて「団体信用生命保険」に加入しました。ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害状態になったりした際、残債分の保険金が債権者に支払われ、ローンを全額清算することができる保険です。住宅ローンではお馴染みですね。生命保険としての効果があるため、Aさんはすでに加入していた生命保険を解約し、月々の支出削減に成功しました。

最近では、がんと診断されたらローンが清算される「がん団信」などもあります。万が一のことがあっても、家族に負債を残すような事態にはならないので、安心です。

年収1600万円の勤務医・Bさんのケース

Aさんの後輩である、勤務医・Bさん(32歳・独身)。本業のほかに、金融投資も不動産投資もやっておらず、Aさん同様、毎年高額な所得税を納税しています。Bさんの年収は年収1600万円です。

Bさんの今年度の収支は以下の通りです。

(収入1600万円-赤字0円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=374万円

たとえば、BさんがAさんと同様の物件2戸を買ったと想定し、赤字計上してみます。

(収入1600万円-赤字202万円)×所得税率(33%)-控除額(153.6万円)=308万円

今年度の所得税(374万円)から、物件2戸を購入した場合の所得税(308万円)を引いた差額、すなわち節税額は66万円となります。

物件購入の初年度がもっとも節税の恩恵を受けられます。次年度以降は、マンション室内のリフォーム費用を計上しながら節税を続けることができますし、「今年は修繕もなく、必要経費が少額になりそうだな」という年には、また新たな物件を購入するという手もあります。

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年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

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