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リスクヘッジで「成功して当然のオーナー」になろう

節税や増収など、多くのメリットが期待できる不動産投資ですが、当然ながらメリットの裏にはリスクも存在します。このリスクや対応方法を事前に知っているかどうかは、不動産投資の成功に大きく影響します。トラブルが起きるたびに対応するのではなく、あらかじめ備えておくことで、確実かつ安全にリスクを回避しましょう。

想定される不動産投資のリスク

不動産投資は「三大リスク」があるといわれています。それは、①運用面リスク、②経済的リスク、③建物リスクの三つです。これから不動産投資をはじめようと考えている医師の方は、三大リスクの内容と、その対応方法だけでも頭に入れておいてください。

一つ目は「運用面リスク」です。

無事に理想のマンションを購入したからといって、それだけで不動産投資が成功するわけではありません。不動産投資は、うまく運用することでメリットが生まれる投資法のため、運用でつまずくと失敗してしまいます。

たとえば、いつまでも空室のままで入居者が現れなければ家賃収入を得られないので、不動産投資は失敗になります。このような状況を招かないためには、世の中の賃貸ニーズを察知して、それに適した物件を手に入れる必要があります。

現在は晩婚化が進み独身者が増えているため、都内の駅近ワンルームマンションの需要が高く、今後も少子高齢化が進む日本ではさらにニーズが高まるといわれています。ただ、情勢は今後も変化するので、常にアンテナを張っておくべきです。

ほかにも、入居者が入っても家賃を滞納されてしまう可能性もあります。基本的に、医師が不動産投資をはじめるときは管理会社に運営を頼むことがほとんどなので、このようなときも管理会社が解決に臨みますが、このような運用面リスクもあります。

家賃滞納者を完全に防ぐ方法はありませんが、管理会社に依頼することに加えて、「事前審査のチェックを厳しくする」などの方法はあります。勤務先などのチェックはもちろんのこと、保証会社・連帯保証人をつけるなど、ハードルを上げることで家賃滞納の予防にはなるでしょう。

リスク回避のためのキーワード「繰り上げ返済」

続いてのリスクは、「経済的リスク」です。

医師の方が不動産投資をはじめる場合、ほとんどのケースで「金融機関から融資を受けて行う方法」を取ります。簡単にいえば、不動産投資用に数千万円のマンションを購入する際に銀行でローンを組むことになります。

ローンは平たくいえば借金なので、当然ながら利子がかかります。現在は低金利時代で、金利年0.9%などの低い利子率で借りられる場合もありますが、それでも5,000万円借りたとすると、年間に利子だけで50万円程度のお金を払うことになります。

ローンを組む際は基本的に「固定金利」と「変動金利」の二つから選ぶことができます。
固定金利は支払いが終わるまで金利が一定で、金利が上昇してしまうリスクは回避できます。しかし、変動金利と比較すると金利が高く設定されています。
変動金利は市場の動向に合わせて金利が変動するものです。金利が上昇するリスクはあるものの、金利が低く設定されています。

変動金利で借りた場合、数年後に金利が上昇する可能性があります。そうなると、支払う利子の額が増えるため、キャッシュフローに大きな影響を及ぼすかもしれません。これが経済的リスクです。

このリスクの対策としては、固定金利を選択するか、繰り上げ返済をしてローンを減らしていくことがあります。繰り上げ返済とは、決まった返済額にプラスしてローンを返済していく方法です。これをすることにより、元本が減り、結果的に支払う利子の総額も減ることになります。

資金に余裕のある方は、繰り上げ返済も検討することをおすすめします。

想定外のリスクに対応するには保険も活用

最後のリスクは「建物リスク」です。

建物がいつまでも新築同様に綺麗なままであればよいのですが、実際はそうはいきません。だいたい築10年目ぐらいに大きな修繕費用がかかることが一般的といわれています。この費用を想定して、家賃に上乗せして積み立てていくものですが、それだけでは足りない場合もあります。

また、日本は地震大国なので、いつ大きな地震が起こるかわかりません。火災保険や地震保険に加入するのは当然ですが、それを差し引いてもローンだけが残ってしまう可能性もあります。ただ、それでも保険に入っていくことを推奨します。

東日本大震災や熊本地震など、近年も巨大地震に襲われている日本ですが、「地震保険」に加入している人は30%程度といわれています。つまり70%の人は入っていないということですが、もしかしたら「自分は安心、自分が物件を所有するエリアで巨大地震は起きない」と考えているのかもしれません。しかし、繰り返しになりますが日本は地震大国なので、どこにでもやってくる恐れはあるのです。

不動産投資をはじめる際は、必ず保険についてもしっかりと調べ、必要な保険には確実に加入するようにしましょう。

ただ、日本は地震大国であるがゆえに世界屈指の耐震技術を有しています。2012年に開業した東京スカイツリーは、海抜ゼロメートル地帯の軟弱な地盤の上に立っていますが、高い基礎技術と耐震性能によって、東日本大震災のような地震が発生しても倒壊しない耐震性能を有しています。また、東京駅のような古いレンガ作りの建物の外観と機能を維持したまま、基礎部分を免震構造(建物と地面との間に揺れを吸収するアイソレータを挟んだ構造)に工事するといった、複雑な施行技術も有しています。

一般の木造住宅においては、建築基準法が1981年に改正されたことで大幅に耐震基準が厳しくなりました。この基準にもとづいて建てられた家は、震度5強の地震が起きてもほとんど損傷を受けない仕様になっているうえに、大規模な地震(阪神・淡路大震災クラスの震度6~7)が起きても“倒壊”しないことを検証することも義務付けられています。従って、この法律に則った住宅であれば、倒壊するリスクはかなり低いといえます。

まとめ

ここまで読んでわかる通り、不動産投資はメリットもある反面、リスクも存在します。ただ、「リスクがあるからやめましょう」ということではありません。どんな投資でもリスクは確実にあります。リスクについて勉強して、事前に対策を知っておけば必要以上に恐れることはありません。不動産投資をはじめる際は、最悪の事態を想定しておくぐらいでよいのかもしれませんね。

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