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地方勤務医による不動産投資実践④ 私がはじめて不動産投資を行ったときの話:後編

『地方勤務医の不動産投資ブログ』のt-nakaです。今回は前編からの続きで無事に購入を終え、その後の経過と考察についてです。

融資から決済までの流れ

買い付けについては特に文書を交わしたわけではなく、いわゆる口約束のような状態で融資に向けて動きました。購入者を決める優先順位も業者によって異なるらしく、購入の意思を示した順番だったり、融資がついた順番だったりいろいろあるようです。今思えば、地方だからなのか、このあたりは緩かったように感じました。

早速、住宅ローンを借りている地方銀行に相談してみることにしました。その地方銀行はアパートローンなどはやっておらず、プロパーローンで仮審査をしてもらうことになりました。のちに聞いた話ですが、このあたりの金融機関のなかでアパートなどの融資に対して一番厳しいところのようで、私が医師でなければまずは通らなかったでしょう。このまま不動産投資をせずに、ただの勤務医として過ごしていたら、この「金融機関に対する信用」を十分に活用することはなかったわけで「非常にもったいないな」と、この時に思いました。

仮審査の結果、融資額は5,200万円の元利均等返済、団信付きの変動金利で1.7%、返済期間は20年になりました。並行して値下げ交渉を行い、買値は5,200万円から4,900万円になり、そのまま、5,200万円の融資を実行してもらうことになりましたので、実質オーバーローンで融資を受けることができました。

仮審査が終わればあとは本契約をし、アパートの保険に入り、融資の決済をして終了です。売買仲介業者が管理業者でしたので、そのまま引き継いでもらうことにしました。

経理処理は税理士に頼まず、妻と分担して行うことに

これですでに所有したいた貸家1戸(2部屋換算)と合わせて、最初の目標である事業規模(10部屋以上)になりました。
翌年に提出する開業届や青色申告の申し込み、専従者給与の書類などを前もって準備しつつ、今後の経理について税理士に相談したところ、確定申告の書類作成や複式帳簿の作成などで年20~30万円くらいかかるとのことでした。

結局のところ領収書などの管理が大変なだけで、税金面で分からないことがあればネットで調べたり、直接税務署に電話したりすればよいだけでしたので、クラウド型の個人事業用の経理ソフト(10,000円/年)を購入し、私と妻で経理をすることにしました。ほかの事業と比べれば経理処理が非常に簡単ですし、苦痛にならない範囲でいろいろ勉強できるし、結果としてはこのような形で良かったと思っています。

購入した物件のみの運用では厳しいキャッシュフローになっていた

次にキャッシュフローについてです。管理費18,500円、共益費21,000円、固定資産税や損保などの月割分21,000円、借入金返済25万5,000円なので、支出は固定費だけで1カ月あたり31万5,000円です。家賃収入が1部屋あたり52,000円なので、持ち出しがないようにするには少なくとも7部屋の入居が必要です。

実際には、前述の固定費以外に修繕費等もかかってきますので、元々所有していた貸家1戸がなければ、かなり厳しいキャッシュフローになっていたと思います。

購入したアパートの目標は、売却額=残債の状態をキープすること

購入後は漠然と満室経営を目指すのではなく、到達点をどこに設定するかを決め、賃貸経営をしていこうと考えました。私がアパートを購入したのは、キャッシュフローで利益を得ようというものではなく、事業規模に達して節税の恩恵を受けることが目的でしたので、目標もそれに合わせて決めていきました。

周囲の不動産をリサーチしたところ、かなりの築古物件でもそこそこ入居者がついていれば土地の価格で売買されていることが多いようなので、売却=残債(±キャッシュフロー)を目指すことにしました。残債が、4,300万円(地価に相当)をきるのが48カ後ですので、売却時の手数料3%等も考慮し、「5年間、アパート単体のキャッシュフローがマイナスにならないこと」、具体的には「7部屋以上の入居を5年間継続すること」を目標としました。あくまで目標なので、場合によっては緩めることも考えましたが、購入から現在に至るまでの2年半あまりは7部屋以上をキープできており、引き続き頑張っていこうと思います。

まとめ

繰り返しになりますが、最低限、事業規模に到達するという目標は達成できました。アパートの土地の資産性は十分ですが、築年数のわりに利回りはたいしたことがなく収益性は微妙です。不動産投資ブームの真っ只中で最初からいい物件に巡り合うことはないかなと思っていましたし、失敗したときのために土地としてそれなりの価格で売れそうなところにしました。ただ、やはり一度買ってしまうと欲が出てくるものです。次回以降はキャッシュフローがしっかりプラスになるような物件を選ぶため、物件リサーチを日々の日課にしつつ、来るべき時に備えようと思いました。

以上が初めて不動産を購入したエピソードになります。平々凡々ですが、ありのままをお伝えしました。
これから不動産投資を始める医師の方たちの参考になりましたら幸いです。

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