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地方勤務医による不動産投資実践③ 私がはじめて不動産投資を行ったときの話:前編

こんにちは、地方在住アラサー勤務医のt-nakaです。
本業のかたわらでアパート2棟(3DK×6部屋、2K×6部屋)、貸家1戸の不動産投資をしております。2016年に本格的に参入し、青色申告事業者として家賃収入はおよそ1,000万円/年、借入金は8,000万円です。

アパート2棟目の購入がほぼ確定してから『地方勤務医の不動産投資ブログ』というブログを書き始め、現在に至ります。今回は不動産投資を始めるに際し、最もハードルの高い「不動産の購入」について、自分の経験とそれに対する考察について書いていきます。実際に不動産を購入したのは2016年5月と2018年8月と最近なので、これから不動産投資を始めたい、始めたばかりという方にとって少しでも参考になればと思います。

属性としては、某地方都市で勤務医をしており、家族構成は専業主婦の妻と子ども3人です。あくまで自分の属性をもとした不動産投資の経験・戦略等になりますので、ご容赦ください。

私が不動産投資を本格的に始めた理由

私にとっての不動産投資の始まりは、研修医のころに貸家一戸建ての相続したことです。その当時は何も考えずに、そのまま所有していました。

医師としての年次が上がるにつれ収入も上昇していきますが、それ以上に増加する税金、子ども手当や給与所得控除は減額、さらに配偶者控除が受けられなくなる可能性があり(当時は法案の議論の最中)、貸家の所得は白色申告でしたので経費部分は少なく数十万単位で税金にもっていかれるといった状況でした。
未就学児2人(3人目も早めにと予定)、お互いの実家まで300km離れており、土日も当直やら学会で家を留守にすることが多いので、共働きは現実的ではありませんでした。そういった状況で、もともと興味があった不動産投資でこれらの状況を改善することを模索したのです。

サラリーマン大家ブームがピークを迎えていたなかでの新規参入で、物件の購入や客付け等で他の人と競合してもかなり厳しいことが予測されました。良い物件情報なんて自分のところに来るわけがないので、まずは税金面でのメリットを享受することをゴールに設定し、65万円の青色申告特別控除、妻への96万円/年の青色専従者給与が可能である事業規模の不動産賃貸業で青色申告を目指すことにしました。

不動産『投資』という言葉ではありますが、実際は妻に手伝ってもらい、不動産『賃貸業』を始めることにしたのです。

買い付けにあたっては物件に求める条件を決める

実際に不動産を購入すると決めたら、次はどのような物件を探すかを絞る必要があります。事業規模を目指すので、すでに所有していた貸家の一戸(2部屋に相当)と合わせて10部屋以上がラインです。よって購入するアパートの絶対条件は「8部屋以上」、スタンスとしては賃貸業なので「居住区付近」と設定しました。

事業規模に新築である必要はないので中古で構わないのですが、1Kだと競合が多くエアコンや給湯器などの消耗品は部屋の広さとはあまり関係がないので、「2DKや3DKのファミリー向けの中古アパート」、損切りのことも考えて「土地として問題なく売却できるところ」も条件に追加しました。

実際に物件を探すとなるとかなり大変で、ここからがようやくスタートといった感じです。不動産投資のサイトや不動産屋のサイト、折り込みチラシの広告でごくまれにみかける良い物件は、連絡しても3~4番手だったり、価格設定も強気で手を出せない状況でなかなか買い付けまでたどり着けませんでした。最終的に妻がいい物件ないですかと直接電話連絡をしていた不動産屋からたまたま紹介があり、リサーチ後に購入する方向で動くことになりました。

物件の詳細情報

不動産屋のツテでは購入者が見つからず、ネットに物件情報を掲載する前に声がかかったようでした。
以下は当時の実際の物件情報になります。

<データ>

売値 5,200万円
築年数 1991年築
造り 軽量鉄骨(耐用年数27年)
戸数 3DK(55㎡)×8戸
平均家賃 53,000円
入居 7室
満室時表面利回り 9.7%
土地面積 170坪
地価 路線価64,000円/㎡、公示価格25.5万円/坪
修繕状況 屋根と階段をここ2~3年で塗装。外壁はその都度部分補修
売主 高齢男性

築年数もだいぶ経過しており、修繕状況もそこそこ。表面利回り10%弱では物足りないところでした。
すぐに買い手はつかないかもしれないが、土地としては良いところでしたので売れ残ることはないだろうと考えました。

購入する決心がついた理由としては、軽量鉄骨であるものの耐用年数は27年で躯体は比較的しっかりしていること、付近にスーパーが建設中・バイパスのICが改修中とさらに住みやすくなる可能性があること、周囲の同じようなアパートの空室も少なく競合する物件が少ないこと、300万円の値引き交渉ができたことなどがありました。

当時はまだ不動産投資に関しての融資は積極的で、不動産売買の担当者も医師であれば融資も問題ないでしょうとのことでした。

まとめ

以上が実際に初めて不動産を購入した時の買い付けを行うまでのエピソードになります。セミナー等には参加せず、不動産関係の知り合いもいないなかでの物件探しでした。

不動産屋は物件を実際に購入できる人に話をもっていくわけで、初めて不動産を購入しようとする20代の自分を信用してくれたのは、医師という肩書きがあったからでしょう。妻も普段は医師の妻ですといった感じでしゃしゃり出ることはないのですが、今回ばかりは夫が医者であることを全面的に押し出していろいろなところに電話をかけていました。不動産投資は競合相手がいますので、使えるものはなんでも使っていきましょう(自分の場合は医師という社会的信用)。

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年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
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