border_colorCOLUMNコラム

投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション 郊外の築古ワンルームマンション編

「とても安い郊外の物件が気になるけど、長い目でみるとどうなんだろう」

不動産投資を検討する際、その入り口となるのが投資物件の選び方です。同じ築古物件であっても、都心と郊外では運用方法が変わってきます。

この記事では毎回モデルケースを設定し、購入から10年後までの収支をイメージしていきます。

・過去記事「都心の郊外ワンルームマンション編」
( https://ft-academy.jp/2018/05/23/investment_simulation/ )

今回のモデルケースは「郊外の築古ワンルームマンション」です。
(文章中の金額はあくまでもモデルケースを想定した概算金額です)

モデルケース

物件種別 区分マンション
築年数 築25年
物件価格 800万円
エリア 町田など郊外エリア
広さ 21.00平米
家賃収入(月額) 4.5万円
金利 1.9%(固定)

都心エリアの築古マンションのため、購入価格は同エリアの中古マンションより更に低めに設定されています。
それでは購入〜10年目で売却するまでの収支イメージを見てみましょう。

収支イメージ

①初期費用

初期費用の一般的な目安として、物件価格の10%程度となることが多いようです。

②ランニング費用/家賃収入(年間)

〈表面利回り〉
年間の家賃収入54万円 ÷ 物件価格800万円=0.068

〈実質利回り〉
(年間の家賃収入54万円 – 年間費用18万円)÷ 物件価格800万円=0.045

今回のモデルケースは表面利回り「6.8%」、実質利回り「4.5%」となります。
調達金利が1.9%のため、800万円 ×(4.5%-1.9%)=208,000円
年間で約21万円の収入が見込める計算になります。

③売却時

不動産の売却益である「譲渡所得」の計算方法は以下のとおりです。

売却代金-取得費-譲渡費用=譲渡所得

・取得費=購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出した帳簿価格。購入時の取得価額には、「仲介手数料」「固定資産税精算金」などの諸費用も含まれる

・譲渡費用=売却に要した費用。「仲介手数料」「司法書士費用」「測量費」「売買契約書の印紙」「立退料」など

今回は売却代金を購入時の90%の720万円、減価償却費の合計を概算で237万円、譲渡費用の合計を概算で100万円として計算すると

売却代金720万円 -(購入価格800万円 – 減価償却費合計237万円 – 諸費用約70万円)- 100万円=127万円

この127万円が、物件を売却したことで得られる譲渡所得(売却益)となります。
※この譲渡所得127万円に対しては、税金が発生します。

④リノベーション費用

物件を所有している10年間のうち、入居者交代のタイミングなどでリノベーションを行う場合、その費用が発生します。1回につき、約60万円程度を購入前に見込んでおきましょう。(エアコン・キッチン・給湯器・洗面台・床や壁の張替など)

⑤空室によって発生する費用

郊外のエリア、更に築古物件ということで、一度入居者が退去してしまうと空室期間が長くなることが予想されます。仮に1年決まらなかった場合、家賃×12ヶ月=54万円の収入が入らないことに加え、募集のための広告費用も発生します。入居者が決まりにくいエリアでは、家賃×3ヶ月分の広告費用を覚悟しておきましょう。

モデルケースにみる不動産投資の特徴

今回のモデルケースである「郊外の築古ワンルームマンション」、購入〜10年間のシミュレーションはいかがでしたか。最後に特徴を見てみましょう。

〈メリット〉
・物件価格がとても安い
・価格交渉がしやすい
・築浅よりも家賃の下落幅が緩やか
・不動産投資の実績を作りやすい

〈デメリット〉
・空室リスクがとても高い
・年数経過&郊外エリアのため売り手がつきにくい
・家賃収入に対して管理費用など経費の割合が高い
・ユニットバスなど古い設備は人気が低い
・水道管など老朽化による破損のリスクが高い

築古物件は築浅物件に比べ価格は安くなりますが、郊外のエリアとなると空室リスクはとても高いといえるでしょう。購入時に欠点を調査して指摘したり、相続物件で売主が困っていたりといった理由があれば、価格交渉はしやすくなります。

管理の部分で突発的なコストが発生するリスクや、家賃が安く入居者の属性が低くなりがちなため、入居者によるトラブルも少なくないでしょう。

物件の価値としてはかなり低いので、売却するのが困難なことも予想されます。今回は売れた場合で算出していますが、実際利益を出すためには相当の経験に加え、運の要素も必要になるでしょう。

まずは利益の出しやすい物件で不動産投資をスタートし、その後物件数を増やして
実力が高くなった時に検討すると良いかもしれません。

様々な物件の特徴をおさえ、自分の投資スタイルと照らし合わせ、その上で利益につながる不動産投資をしていきましょう!

不動産投資セミナー情報

不動産投資の無料セミナーを全国各地で開催しています。
多忙な方が不動産投資を運用するコツや、効果的な節税対策の方法をお伝えしています。
個別相談や運用した際の収益などを予測するシミュレーションも無料で行っておりますのであわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

不動産投資無料セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 初心者でも安心! 区分所有のメリットとは?
  2. 50代、勤務医、Qさん(年収3500万円)の不動産投資事例
  3. 女性医師が働き続けるためのヒント
  4. 見せかけの入居者……高利回り物件に潜む落とし穴!?
  5. 気になる税制改正……改正による影響をシミュレーション!

関連記事

  1. 「医師=お金持ち」はウソ!? 二極化する医師の収入実態

    コラム

    「医師=お金持ち」はウソ!? 二極化する医師の収入実態

    医師といえば「高年収」というイメージがあります。もちろんサラリーマンの…

  2. コラム

    不動産投資セミナーで医師が学ぶべきこととは

    不動産投資を始めたいと考えている医師が増えているそうです。けれど手…

  3. 家賃の下落と空室リスクに効く! テナントリテンションの基本テクニック!

    コラム

    家賃の下落と空室リスクに効く! テナントリテンションの基本テクニック

    「不動産投資で安定した利益を出したいけど、購入後のリスクが気になる………

  4. 投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション・都心の新築ワンルームマンション編

    コラム

    投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション・都心の新築ワンルームマンション編

    「不動産投資を始めたいけど、どのような物件を選べばいいのだろう」…

  5. コラム

    節税方法としての確定拠出年金iDeCo

    節税を考えたことがある方であれば、一度は「iDeCo(イデコ)」という…

  6. コラム

    価値のあるセミナーとは?……不動産投資成功への第一歩!

    「不動産投資のセミナーが気になるけど……やっぱり参加してみたほうが良い…

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 夫婦で医師だった場合の保育園事情
  2. 地方医師と大都市圏医師の収入の違い
  3. 地域別医学部進学率の高い高校とその傾向とは?
  4. 男性医師でも育休の取得は可能?
  5. 勤務医の健康事情(勤務時間と食事について)
keyboard_arrow_up