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【ワンルーム投資の視点で見る用語解説】不動産投資でかかる税金編

不動産投資を行うにあたり、普段見慣れない専門的な用語を目にする機会が増えていきます。
カテゴリーごとに覚え、不動産業者との交渉が不利なものにならないよう備えておきましょう。

今回覚えるべき用語は「税金」に関する用語たちです。

税金の種類について、ワンルームマンション投資の視点も絡めてご紹介いたします。

(本記事は執筆時、2018年5月現在の内容です)

不動産投資セミナーは参加するべき?

不動産投資をする上で、知っておくべき知識として欠かせないもののひとつに「税金」があります。

一体何に課税されていて、それがどれくらいの金額となっているのかを把握しておかないと、予期せぬタイミングで納税することになりかねません。効果的に節税するためにも、不動産投資にかかる税金をおさえておきましょう。

不動産投資にかかる税金は、主に次の3つのカテゴリーにわけられます。

①不動産購入時
②所有中
③不動産売却時

それでは、カテゴリーごとにみていきましょう。

不動産投資セミナーは参加するべき?

物件を探していくと、自分の求める内容とマッチする物件にめぐりあうことがあると思います。そして順調に手続きを勧めていくとめでたく購入となるのですが、そのタイミングで発生する税金があります。

・不動産取得税
・登録免許税
・消費税
・印紙税

順番にみていきましょう。

〈不動産取得税〉

物件を「取得」したことにより発生する税金です。

固定資産税評価額の4%(※平成30年3月31日までは3%)で計算されるので、固定資産税評価額が1800万円の投資用区分マンションなら 1800万円 × 4% = 72万円 といった計算になります。

また、これに加え抵当権の設定に融資を受けた金額の0.4%も課税となります。
(抵当権=債務不履行となったときに、融資を受けた金融機関が優先的に返済を受けられる権利)

この不動産取得税は、不動産購入から約半年後に郵送されてくる納税書にしたがい、期日までに支払わなければなりません。購入から納税まで期間があるので、忘れぬよう納税額を管理しておく必要があります。

固定資産税評価額は役場の窓口にて「固定資産効果証明書」を発行してもらえば確認可能です。

〈登録免許税〉

不動産を「登記」するためにかかる税金です。

投資用区分マンションの売買の場合は税率が2%なので、建物価額1800万円の場合は 1800万円 × 2% = 36 といった計算になります。

建物の「価額」とは、客観的評価による金額で、実際取引されたときの「価格」とは異なります。

〈消費税〉

消費税は建物のみにかかります。

建物価格1800万円の投資用区分マンションなら、 1800万円 × 8% = 144万円 となります。消費税は今後、更に上がっていくことが予想されます。

〈印紙税〉

売買契約を締結する際、契約書に必要な税金です。

売主と買主それぞれが1通ずつ売買契約書を保有するので、お互いに必要な税額の収入印紙を購入して添付します。

その際の税額は物件の売買価格によって設定されています。ここではワンルームマンションの主な取引額の範囲でご紹介します。

不動産売買契約書記載金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1000万円以下 10,000円
1000万円超~5000万円以下 15,000円
5000万円超~1億円以下 40,000円

不動産を所有すると税金がかかる

続いては所有中にかかる税金です。キャッシュフロー計算に必須な情報となるので、おさえておきましょう。

・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税

それぞれの内容を紹介していきます。

〈固定資産税〉・〈都市計画税〉

1月1日時点で不動産を所持している人に対して発生します。納税額の合計は固定資産税評価額にそれぞれの税率をかけて算出します。

固定資産税 = 1.4%
都市計画税 = 0.3%

不動産を購入した年は、日割り分を前の所有者に支払います。

〈所得税〉

所得税は「課税所得金額」によって納税額が決まります。

課税所得金額の計算式は以下の通りです。

(不動産所得 + 給与所得)ー 各種所得控除 = 課税所得金額

この金額に対し税率をかけ、そこから控除額をマイナスした額を「所得税」として納税します。

※参考記事:節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!
( https://ft-academy.jp/2018/02/19/tax_reduction_simulation/#chapter02 

〈住民税〉

確定申告の結果をもとに納税額が確定、6月から翌年5月までを1年とし、分割して支払います。これを「所得割」といい、それと別に定額で支払う「均等割」があります。

売却時にも税金はかかる!

不動産は売却時にも税金がかかります。

・譲渡所得税
・登録免許税
・印紙税

※登録免許税は抵当権の抹消登記への課税、印紙税は購入時と同様売却額に応じて課税されます

〈譲渡所得税〉

購入金額よりも高く売却し、そこから諸経費を引いてもプラスになる場合、その金額に対して課税されます。

おさえておくべきポイントとして、物件保有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%

税金の知識をおさえて、有利な不動産投資を!

物件の購入から売却にかけて、発生してくる税金について紹介しました。

不動産投資を成功させるためには、さまざまな知識が必要となってきます。ひとつずつ知識を増やし、安定した利益を得るための不動産投資をすすめていきましょう!

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  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

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