border_colorCOLUMNコラム

【ワンルーム投資の視点でみる法律や条例】借地借家法編

不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。
不動産に関する法律・条例について、ワンルームマンション投資という切り口から見ていきましょう。

今回は「借地借家法」についてです。

借地借家法とは

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)は、1991年に公布され1992年8月より施行されている、民法の特別法です。

不動産の賃貸に関して不利になりがちな借主を守るための法律で、借地及び建物の賃借権の効力や期間などを取り決めています。

法律が改正される前の旧法では借主保護の効力が強すぎたため、一度土地を貸してしまうとなかなかその土地を取り戻すことができないという、貸主にとって非常に不利益な面をもつ法律でした。

改正されて何が変わった?

貸す側の不利が大きかったため、「契約期間」の部分を中心として改正がおこなわれました。具体的には、確定期限で終了する「定期借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」が制定され、これにより貸主は安心して貸出しをすることが可能となったのです。

また、法改正以前に契約した物件に関しては旧借地借家法が引き続き適用されるため、貸主・借主双方にとって多くの問題を残しているといった事実もあるようです。

ワンルーム投資の視点で見ると……

それではワンルーム投資の切り口からみてみましょう。

不動産投資は、入居者からの家賃収入をもとに月々のローンを支払っていきます。家賃を支払ってくれる入居者は歓迎すべき存在なのですが、ときにはどうしても退去してもらいたい場面がおとずれます。ここで大きく影響してくるのが、今回のテーマである借地借家法なのです。

借主を守る立場の借地借家法があるため、貸主側から一方的に賃貸契約を解約するには条件を満たさなければなりません。その条件の中で「正当な事由」をあげることが必要となるのですが、これがなかなか難しいのです。いくつか例をみてみましょう。

①貸主が自分で住むための建物を必要とする場合
貸主がもともと住んでいた家が、何らかの理由で住めなくなってしまったときに発生します。緊急を要する場合などに認められることもありますが、ケースとしては少ないようです。

②貸主が自分の親族などを住まわせる場合
貸主の住まいの広さ・財力や、借主側の財力その他が比較され、「正当事由」の有無が判断されます。

③借主に義務違反がある場合
家賃を長期間滞納したり、近隣住民に迷惑をかけたりと借主に義務違反がある場合、その程度が客観的に見てひどいようであれば契約解除の材料となります。

④貸主が代わりの物件を提供した場合
貸主が借主に対して、退去を要求する代わりに別の物件を提供した場合は、借主保護の必要がなくなるため、貸主に有利な材料となります。この際、代わりとして提供する物件が今までよりも明らかに劣る場合など、借主が不利にならないようなケースも存在するようです。

⑤貸主が立退料を提供する場合
改正された借地借家法では「立退料」の提供も正当事由の要素として考慮できるよう、規定がされました。しかし、借主が被る損失に対して立退料の額があまりに少ないようであれば、必ずしも退去とならないことも考えられます。

定期借家という選択肢

借地借家法の改正により、「定期借家」という選択肢が増えました。定期借家とは契約期間に定めがある契約であり、期間満了によって賃借契約は終了します。

通常の賃借契約であれば貸主側の都合で退去させる場合に正当な事由が必要となるのですが、定期借家にして期間満了をむかえれば、事由なしで契約を終了させることができます。

定期借家特有のポイントとして、つぎの内容もおさえておきましょう。

・契約期間の定めを明示した書面による説明及び契約
・1年未満の契約期間の定めも有効
・貸主と借主双方合意による「再契約」が可能

再契約が可能なため、主導権を得るために定期借家にしておき、退去を求める必要がなければ再契約を繰り返すのもひとつの方法でしょう。

しかしこの場合、借主は期間の定めがある分不利となるため、家賃相場は通常の契約にくらべ低くなることもあるので注意が必要です。

優良な入居者を確保して、安定した不動産投資を!

不動産投資を成功させるための近道は、優良な入居者を確保しておくことです。入居審査の際に厳しく見極めるのはもちろん、入居後に家賃滞納や近隣住民とのトラブルを発生させた場合にも、借地借家法の知識をもとに定期借家にするなどの事前対策をしておくことで対処が可能となります。

・過去記事「この入居者、大丈夫かな……家賃滞納に潜む落とし穴!?」
(https://ft-academy.jp/2018/05/21/tenant/)

不動産投資について基本的な知識に加え、関連する法律の知識もおさえながら、不動産投資で安定した利益を積み重ねていきましょう!

無料税金対策セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 辛すぎる仕事漬けの日々……大半の医師は不満を抱えている
  2. 20代歯科医Eさん(年収1300万円)の不動産投資事例
  3. 節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!
  4. 家賃保証は魅力的だけど……サブリースに潜む落とし穴!?
  5. 50代勤務医Bさん(年収2600万円)の不動産投資事例

関連記事

  1. 効果的な修繕方法って?リノベーション時の基本テクニック!

    コラム

    効果的な修繕方法って?リノベーション時の基本テクニック!

    「中古物件購入時にリノベーションをしたいけれど、効率良くするにはどうし…

  2. コラム

    仮想通貨はやっぱりリスキー?不動産投資との比較

    「仮想通貨と不動産投資、これから始めるならどちらが良いのかな……」…

  3. コラム

    10年後も管理して貰いたいけど……管理会社倒産に対する不安を解消

    「なるべく長く管理してもらいたいけど、大丈夫だろうか……」不動…

  4. コラム

    北海道リレーインタビュー VOL.3 井上哲先生(北海道大学大学院歯学研究院 教授)

    北海道で活躍されている医師の方にインタビューを行い、ご自身の取り組まれ…

  5. コラム

    勤務医の健康事情(勤務時間と食事について)

    勤務医の健康事情について『日本医師会』が1万人の勤務医を対象に行ったア…

  6. コラム

    医師の懐事情と老後資金形成のための資産運用

    収入も多いが支出も多い……。これが医師の懐事情の実態ではないでしょうか…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 期限ギリギリ…駆け込み申告で大失敗!確定申告でやりがちなミス…
  2. 勤務医が今からできる資産形成とは? 税理士法人代表×不動産会…
  3. 「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成…
  4. 地震、火災…「災害」が起きた場合、投資した不動産はどうなる?…
  5. 重い税負担も…開業医は税務調査で「何を」調べられるのか?
keyboard_arrow_up