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投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション 都心の築古ワンルームマンション編

「都心エリアの築古物件が気になるけど、中古物件との違いはどうなんだろう」

不動産投資を検討する際、その入り口となるのが投資物件の選び方です。同じ中古物件であっても、築古となると運用方法が変わってきます。

この記事では毎回モデルケースを設定し、購入から10年後までの収支をイメージしていきます。

・過去記事「都心の中古ワンルームマンション編」
( https://ft-academy.jp/2018/03/23/used_rent_simulation/ )

今回のモデルケースは「都心の築古ワンルームマンション」です。
(文章中の金額はあくまでもモデルケースを想定した概算金額です)

モデルケース

物件種別 区分マンション
築年数 築25年
物件価格 1,500万円
エリア 池袋など都心エリア
広さ 21.00平米
家賃収入(月額) 7.0万円
金利 1.9%(固定)

都心エリアの築古マンションのため、購入価格は同エリアの中古マンションより更に低めに設定されています。
それでは購入〜10年目で売却するまでの収支イメージを見てみましょう。

収支イメージ

①初期費用

仲介手数料 約51万円
登記費用(登録免許税含む) 約8万円
売買契約書 収入印紙代 約1万円
火災保険料 約9万円
不動産取得税 約26万円
合計 約95万円

初期費用の一般的な目安として、物件価格の10%程度となることが多いようです。

②ランニング費用/家賃収入(年間)

費用
管理費用 6万円(5,000円/月)
修繕積立金 6万円(5,000円/月)
固定資産税 8万円
費用合計 20万円
収入
家賃 84万円(7.0万円/月)

〈表面利回り〉
年間の家賃収入84万円 ÷ 物件価格1,500万円=0.056

〈実質利回り〉
(年間の家賃収入84万円 – 年間費用20万円)÷ 物件価格1,500万円=0.043

今回のモデルケースは表面利回り「5.6%」、実質利回り「4.3%」となります。
調達金利が1.9%のため、1,500万円 ×(4.3%-1.9%)=360,000円
年間で約36万円の収入が見込める計算になります。

③売却時

不動産の売却益である「譲渡所得」の計算方法は以下のとおりです。

売却代金-取得費-譲渡費用=譲渡所得

・取得費=購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出した帳簿価格。購入時の取得価額には、「仲介手数料」「固定資産税精算金」などの諸費用も含まれる

・譲渡費用=売却に要した費用。「仲介手数料」「司法書士費用」「測量費」「売買契約書の印紙」「立退料」など

今回は売却代金を購入時の90%の1,350万円、減価償却費の合計を概算で444万円、譲渡費用の合計を概算で100万円として計算すると

売却代金1,350万円 -(購入価格1,500万円 – 減価償却費合計444万円 – 諸費用約95万円)- 100万円=289万円

この289万円が、物件を売却したことで得られる譲渡所得(売却益)となります。
※この譲渡所得289万円に対しては、税金が発生します。

④リノベーション費用

物件を所有している10年間のうち、入居者交代のタイミングなどでリノベーションを行う場合、その費用が発生します。1回につき、約60万円程度を購入前に見込んでおきましょう。(エアコン・キッチン・給湯器・洗面台・床や壁の張替など)

モデルケースにみる不動産投資の特徴

今回のモデルケースである「都心の築古ワンルームマンション」、購入〜10年間のシミュレーションはいかがでしたか。最後に特徴を見てみましょう。

〈メリット〉
・物件価格が安い
・価格交渉がしやすい
・築浅よりも家賃の下落幅が緩やか
・不動産投資の実績を作りやすい

〈デメリット〉
・家賃収入に対して管理費用など経費の割合が高い
・ユニットバスなど古い設備は人気が低い
・水道管など老朽化による破損のリスクが高い
・年数が経過すると売りにくくなる

築古物件は築浅物件に比べ価格が安く、都心エリアなら郊外にくらべて空室リスクもそこまで高くないといえるでしょう。購入時に欠点を調査して指摘したり、相続物件で売主が困っていたりといった理由があれば、価格交渉もしやすくなってくるでしょう。

一見メリットが多そうですが、管理の部分で突発的なコストが発生するリスクや、家賃が安く入居者の属性が低くなりがちなため、トラブルも少なくないと言われます。うまく運用していくには知識と経験を必要とするため、中上級者向けの物件となります。

まずは築浅の物件で不動産投資をスタートし、その後物件数を増やしていく際の選択肢として検討すると良いかもしれません。

築浅・築古それぞれの特徴の違いをおさえ、自分の投資スタイルと照らし合わせ、その上で利益につながる不動産投資をしましょう!


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