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この入居者、大丈夫かな……家賃滞納に潜む落とし穴

「入居者が決まったけど、家賃が滞納されないか不安……」

不動産投資をするうえで、入居者が家賃を滞納しないか不安に感じたことはないでしょうか。

入居者の家賃滞納は空室よりもタチが悪いと言われており、なんの対策もなしに入居者を入れてしまうのはとても危険です。そこには、想像していなかった落とし穴が潜んでいるかもしれません。

今回は「家賃滞納」にスポットをあててみましょう。

家賃滞納に潜む2つの落とし穴

家賃が滞納されたときのデメリットとしてまず思い浮かぶのが、家賃収入が途絶えることでしょう。ワンルームマンションを購入して、入居者からの家賃収入によってローンの返済をしている場合、家賃が滞納されてしまうとみずからローンの支払を負担しなければなりません。

しかし、それだけではないのです。

家賃滞納には「税金の発生」「部屋の価値低下」といった2つの落とし穴が潜んでいます。順番にみていきましょう。

1つめの落とし穴 滞納家賃は未収金?

入居者からの家賃が滞納されると、手元にお金が入ってこなくなります。しかし、発生主義会計での会計処理上はこの期間中も「未収金」として収入に計上しなければなりません。(現金主義会計では処理がことなりますが、ほとんど採用されていないため割愛いたします)

この収入には税金が発生するため、お金が入ってきていないのに税金はとられるといった状態に陥ってしまいます。

滞納された末に回収が困難になってしまった場合は、その分を「貸倒損失」として計上することができます。一般的なケースとしては「入居者が部屋を出てから1年以上経過している場合」「回収に関わる費用(旅費や回収代行業者への支払など)が滞納額を上回る場合」のいずれかで「形式上の貸倒れ」として処理するパターンか、内容証明で債権の放棄を通知し、「法律上の貸倒れ」で処理をします。

その際に税務書から調査が入っても対応できるように、滞納者へ連絡した内容証明の郵便記録など、証拠はしっかりと残しておきましょう。

2つめの落とし穴 ゴミ屋敷化のリスク!

家賃を滞納する入居者は、何かしら問題を抱えていることが多いです。単純に振り込むのを忘れただけであれば、連絡をして振り込んでもらって解決となります。しかし、何かと理由をつけてきたり、連絡しても反応がなかったりと悪質なケースも存在しているようです。

こういった悪質な入居者は通常の入居者に比べ、部屋に大量のゴミを散らかしていたり、設備を破損させてしまったりすることが多いそうです。オーナーの知らぬ間に大切な資産の価値を下げられてしまい、最悪なケースとして滞納額が大きくなってきたところで突然、夜逃げしてしまうことも想定されます。

そして、夜逃げされたあとに残るのは滞納家賃処理の手間だけではありません。ゴミの撤去やクリーニング、設備の補修といった大規模なリフォームも覚悟しておく必要があります。

家賃滞納への対策

それでは家賃滞納への対策はどうすればよいのでしょうか。

実際のところ、一度滞納が発生してしまうと事後対応は困難であるため、発生前の早い段階で対策を施し、滞納自体を未然に防ぐ事がポイントとなります。

ここでは具体的な方法として、「入居時の審査を厳しくする」「家賃滞納保証会社を利用する」「定期借家契約にする」といった方法を紹介いたします。

〈入居時審査の厳格化〉
入居希望者を審査する際、次のような点をチェックします。

  • 収入:家賃が月収の半分以上となる場合は要注意。一般的には月収の3分の1くらいが目安といわれている
  • 職業・勤務先:収入が安定しているかどうかを確認する。フリーターや派遣社員、夜の仕事や個人事業主などは注意が必要
  • 滞納歴:過去に滞納がある場合は注意が必要
  • 人柄・見た目:話し方がしっかりしているか、見た目の清潔感もチェックする。見た目から清潔感が感じられない場合、部屋も汚されてしまうことを想定する
  • 連帯保証人:親族ではなく、知人・友人の場合は注意する。保証会社必須にして募集をかけるといった方法もある

毎月しっかり家賃を納めてくれそうな人以外は、入居審査の時点で断ってしまうのが一番の対策です。また、上記以外でもすぐ引っ越ししてしまいそうな人は避けたほうが良いでしょう。再度募集をかけるためのリフォームや広告費用が発生してしまいます。

〈家賃滞納保証会社〉
「滞納家賃の立替」「家賃督促」が家賃滞納保証会社の主な機能です。「家賃保証会社」のサブリースと似ていますが別のサービスなので、混同しないように注意しましょう。家賃が滞納された場合に家賃滞納保証会社へその旨を連絡すると債権が移転し、保証会社から滞納分の家賃が振り込まれます。

〈定期借家契約〉
定期借家契約とは、1~3年で契約期間を定めることです。契約期間満了で確実に契約が終了となるため、オーナー側に有利な契約となっています。これにより、家賃滞納が発生しても契約期間満了のタイミングで契約を終了させれば、ずるずると滞納が長引くのを防ぐことができます。デメリットとして、物件が魅力的でない場合は入居者から敬遠されやすく、賃料自体も安くなる傾向にあります。オーナーと入居者双方が合意することで再契約も可能なため、入居者に問題がなければそのまま住み続けてもらうこともできます。

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