border_colorCOLUMNコラム

この入居者、大丈夫かな……家賃滞納に潜む落とし穴

「入居者が決まったけど、家賃が滞納されないか不安……」

不動産投資をするうえで、入居者が家賃を滞納しないか不安に感じたことはないでしょうか。

入居者の家賃滞納は空室よりもタチが悪いと言われており、なんの対策もなしに入居者を入れてしまうのはとても危険です。そこには、想像していなかった落とし穴が潜んでいるかもしれません。

今回は「家賃滞納」にスポットをあててみましょう。

家賃滞納に潜む2つの落とし穴

家賃が滞納されたときのデメリットとしてまず思い浮かぶのが、家賃収入が途絶えることでしょう。ワンルームマンションを購入して、入居者からの家賃収入によってローンの返済をしている場合、家賃が滞納されてしまうとみずからローンの支払を負担しなければなりません。

しかし、それだけではないのです。

家賃滞納には「税金の発生」「部屋の価値低下」といった2つの落とし穴が潜んでいます。順番にみていきましょう。

1つめの落とし穴 滞納家賃は未収金?

入居者からの家賃が滞納されると、手元にお金が入ってこなくなります。しかし、発生主義会計での会計処理上はこの期間中も「未収金」として収入に計上しなければなりません。(現金主義会計では処理がことなりますが、ほとんど採用されていないため割愛いたします)

この収入には税金が発生するため、お金が入ってきていないのに税金はとられるといった状態に陥ってしまいます。

滞納された末に回収が困難になってしまった場合は、その分を「貸倒損失」として計上することができます。一般的なケースとしては「入居者が部屋を出てから1年以上経過している場合」「回収に関わる費用(旅費や回収代行業者への支払など)が滞納額を上回る場合」のいずれかで「形式上の貸倒れ」として処理するパターンか、内容証明で債権の放棄を通知し、「法律上の貸倒れ」で処理をします。

その際に税務書から調査が入っても対応できるように、滞納者へ連絡した内容証明の郵便記録など、証拠はしっかりと残しておきましょう。

2つめの落とし穴 ゴミ屋敷化のリスク!

家賃を滞納する入居者は、何かしら問題を抱えていることが多いです。単純に振り込むのを忘れただけであれば、連絡をして振り込んでもらって解決となります。しかし、何かと理由をつけてきたり、連絡しても反応がなかったりと悪質なケースも存在しているようです。

こういった悪質な入居者は通常の入居者に比べ、部屋に大量のゴミを散らかしていたり、設備を破損させてしまったりすることが多いそうです。オーナーの知らぬ間に大切な資産の価値を下げられてしまい、最悪なケースとして滞納額が大きくなってきたところで突然、夜逃げしてしまうことも想定されます。

そして、夜逃げされたあとに残るのは滞納家賃処理の手間だけではありません。ゴミの撤去やクリーニング、設備の補修といった大規模なリフォームも覚悟しておく必要があります。

家賃滞納への対策

それでは家賃滞納への対策はどうすればよいのでしょうか。

実際のところ、一度滞納が発生してしまうと事後対応は困難であるため、発生前の早い段階で対策を施し、滞納自体を未然に防ぐ事がポイントとなります。

ここでは具体的な方法として、「入居時の審査を厳しくする」「家賃滞納保証会社を利用する」「定期借家契約にする」といった方法を紹介いたします。

〈入居時審査の厳格化〉
入居希望者を審査する際、次のような点をチェックします。

  • 収入:家賃が月収の半分以上となる場合は要注意。一般的には月収の3分の1くらいが目安といわれている
  • 職業・勤務先:収入が安定しているかどうかを確認する。フリーターや派遣社員、夜の仕事や個人事業主などは注意が必要
  • 滞納歴:過去に滞納がある場合は注意が必要
  • 人柄・見た目:話し方がしっかりしているか、見た目の清潔感もチェックする。見た目から清潔感が感じられない場合、部屋も汚されてしまうことを想定する
  • 連帯保証人:親族ではなく、知人・友人の場合は注意する。保証会社必須にして募集をかけるといった方法もある

毎月しっかり家賃を納めてくれそうな人以外は、入居審査の時点で断ってしまうのが一番の対策です。また、上記以外でもすぐ引っ越ししてしまいそうな人は避けたほうが良いでしょう。再度募集をかけるためのリフォームや広告費用が発生してしまいます。

〈家賃滞納保証会社〉
「滞納家賃の立替」「家賃督促」が家賃滞納保証会社の主な機能です。「家賃保証会社」のサブリースと似ていますが別のサービスなので、混同しないように注意しましょう。家賃が滞納された場合に家賃滞納保証会社へその旨を連絡すると債権が移転し、保証会社から滞納分の家賃が振り込まれます。

〈定期借家契約〉
定期借家契約とは、1~3年で契約期間を定めることです。契約期間満了で確実に契約が終了となるため、オーナー側に有利な契約となっています。これにより、家賃滞納が発生しても契約期間満了のタイミングで契約を終了させれば、ずるずると滞納が長引くのを防ぐことができます。デメリットとして、物件が魅力的でない場合は入居者から敬遠されやすく、賃料自体も安くなる傾向にあります。オーナーと入居者双方が合意することで再契約も可能なため、入居者に問題がなければそのまま住み続けてもらうこともできます。

家賃滞納を防ぎ、有益な不動産投資を!

不動産投資において、家賃滞納の見えにくいリスクとその対策を紹介いたしました。事前にしっかりと対策を練り、不安要素をひとつひとつクリアーしながら、不動産投資で利益を出していきましょう!


不動産運用セミナーTOPはこちら

不動産運用セミナーTOP

無料税金対策/資産形成セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 30代、勤務医、女性Rさん(年収1300万円)の不動産投資事例
  2. 50代勤務医Aさん(年収3500万円)の不動産投資事例
  3. 投資物件はどう選ぶ? 10年運用シミュレーション・都心の中古ワンルームマンション…
  4. 40代、勤務医Mさん(年収1140万円)の不動産投資事例
  5. 【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】構造編

関連記事

  1. コラム

    【現役医師連載コラム】医師が法人を持つ、メリットとデメリット

    よく「医師が法人を持つと良い」という文言がありますが、具体的に何がどう…

  2. コラム

    融資は交渉できるの?融資交渉時の基本テクニック!

    「銀行からなるべく有利な融資を受けたいけど、交渉はできるのだろうか………

  3. コラム

    外国人投資家も台頭…「2020年東京オリンピック」で不動産投資はどう変わる?

    いよいよ来年、「2020年東京オリンピック」が開催されます。日本全体が…

  4. コラム

    高所得の医師に人気がある高級モデルの小型車をランキング形式で紹介!

    高級車は、高所得の方が自身のステータスを示すのに有効な方法の一つです。…

  5. コラム

    【連載】医師と学ぶ資産形成|精神科医 前田先生 Part.4

    医師の方と一緒に資産形成や税金対策を学んでいくスペシャルコンテンツ。…

  6. コラム

    【現役医師連載コラム】医師の年収が高過ぎるから分配しようって話

    皆さんこんにちは、いきなりですが、お医者さんの給料がニュースになりまし…

#
keyboard_arrow_up