border_colorCOLUMNコラム

こんなに安くてだいじょうぶかな……修繕積立金に潜む落とし穴

「修繕積立金が相場よりも安いようだし、この物件で決めても大丈夫かな……」

不動産投資の物件を探しているとき、修繕積立金が相場よりも低く設定されていて、不動産業者からおすすめされたことはないでしょうか。

不動産投資の収支を考えるにあたり、月々発生してくる費用。その種類と正当性については、事前にしっかりと確認しておかなければなりません。

そんな費用のうちのひとつ、「修繕積立金」に今回の落とし穴は潜んでいます。

修繕積立金とは?

修繕積立金とは、物件の状況を診断したり、修繕工事を行ったりするために充てられる費用のことです。区分の所有者から毎月決まった金額を徴収し、大規模な修繕工事に備えて積み立てられます。

この金額を決める際、もとになるのが「長期修繕計画」です。

長期修繕計画とは、マンションの管理組合が作成する長期的な修繕計画で、マンションの各箇所に関する大規模修繕(外壁・鉄部の塗装や屋上防水、給排水管の工事など)の実施時期とその費用についての予定を取りまとめたものです。

この計画は10年〜30年程度の期間を対象としており、それをもとに積み立てる修繕積立金には3つの方式があります。

修繕積立金・3つの方式

それでは順番にみていきましょう。

①均等積立方式

資材・数量等を勘案した上で、長期修繕計画の期間中に必要となる費用の総額を算出し、計画期間の月数で割った額を徴収する方式

②段階増額積立方式

均等積立方式と同じ様に計画期間の費用総額を算出し、購入者が当初負担する金額を軽減するため、定期的に段階的な増額を行い、最終的に必要総額と一致させる方式

③一時金徴収方式

①・②と同様に費用総額を算出し、積立金総額との不足額を明らかにした上で、大規模修繕工事など多額の費用を要する時期に、各戸から一時金を徴収することを前提としている方式

この中で一番理想的なのは①の均等積立方式ですが、実際は的確に金額・数量・時期の把握が難しいため、②の段階増額積立方式がメジャーとなっています。

③の一時金徴収方式では、事前に立てた計画と実際に必要となる費用に大きな開きがあった場合、一時金の負担が大きくなります。

修繕積立金に潜む落とし穴とは?

修繕積立金に潜む落とし穴は、大きく分けて2つあります。

①急な値上がり
②想定していなかった一時金

この二つは、計画していた金額と実際の費用に開きがある場合に発生してきます。

修繕積立金は一般的に数千円〜1万数千円で設定されています。この金額の根拠となる長期修繕計画がしっかり練られていないと積立金学が不足してくるため、急激な値上げにつながることがあります。3〜5倍、ひどいケースでは10倍になることもあるようです。月々5千円だったのが、気づいたら3万円……収支を見直す必要性がでてきます。

もっとこわいのが一時金徴収方式を取っていた場合に、修繕箇所が計画に組み込まれてすらいないケースです。

機械式駐車場には要注意!

具体的な箇所のひとつとして、「機械式駐車場」が考えられます。

平置きの駐車場なら良いのですが、都心ではそのスペースがなかなか確保できないため、機械式駐車場を導入しているマンションがあります。これには地域の条例によって定められている「駐車場附置義務」という法的なしばりも影響しており、今後車の保有率が下がっていったとしても、駐車場自体をなくすことは容易ではないと予想されます。

月々のメンテナンス費用は区分所有者の経費となり、また25〜30年の耐用年数が過ぎた後の新品交換費用は、1台のスペースあたり100万円が目安のようです。15台ぶんなら1,500万円の費用が発生します。

この交換費用について、マンション管理組合が長期修繕計画に見込んでいない場合は要注意です。

購入前に、計画の確認を

先述した機械式駐車場だけに限らず、修繕計画から漏れやすいものはいくつかあります。新築後、はじめての大規模修繕ではまだ不要な箇所も、2〜3回目にまとまって必要となる場合もあるので、どんな計画がたてられているかは購入前にしっかりと確認しましょう。修繕金の積立計画と積立状況もあわせて確認することで、落とし穴を回避できるかもしれません。

また、購入前に物件へ足を運び、共有部やゴミ置場の状況をチェックすることで、管理体制のレベルを確認しておくことも重要です。「管理」に対する姿勢が低い物件は、購入後にトラブルが多発する可能性が大きいからです。

管理体制と修繕計画を確認し、物件を所有する期間と大規模修繕の時期を照らし合わせて検討した上で、有利な不動産投資につながる物件を探していきましょう!


不動産運用セミナーTOPはこちら

不動産運用セミナーTOP

無料税金対策/資産形成セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 20代、勤務医、Sさん(年収1000万円)の不動産投資事例
  2. 50代勤務医Aさん(年収3500万円)の不動産投資事例
  3. 【ワンルーム投資の視点で見る用語解説】重要な書類編
  4. 30代 勤務医 呼吸器内科 年収1,800万円
  5. 30代、歯科医、Vさん(年収800万円)の不動産投資事例

関連記事

  1. コラム

    キャリアアップのため海外へ行くメリットとデメリット

    「日本だけでなく、世界の医療の現場も見てみたい」、このような熱い思いを…

  2. コラム

    地方勤務医による不動産投資実践③ 私がはじめて不動産投資を行ったときの話:前編

    こんにちは、地方在住アラサー勤務医のt-nakaです。本業のかたわ…

  3. コラム

    地震、火災…「災害」が起きた場合、投資した不動産はどうなる?

    先日来襲した台風15号・19号は、日本列島の広範囲にわたり猛威を振るい…

  4. コラム

    不動産投資における管理会社の選び方

    本業を持ちながら並行して不動産投資を行う場合、管理会社に建物管理や入居…

  5. コラム

    倒れる前に! 開業医が自らの健康と家族を守るためにできること

    個人経営の開業医は、長時間の診療だけでなく雑務にも追われるため、自らを…

  6. コラム

    不動産投資をしている医師が確定申告で利用したい青色申告

    不動産投資を行っている医師で特に勤務医の方が気を付けたいのは確定申告が…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 【現役医師連載コラム】輪島市の新生児死亡、防ぐためにできる事…
  2. 【現役医師の投資履歴】最初の物件購入~現在 ≪後編≫
  3. 【現役医師の投資履歴】初期研修医〜後期研修医 ≪前編≫
  4. 将来への投資?富裕層である医師が力を入れている子どもの習い事…
  5. 【現役医師連載コラム】なぜ不動産が相続税対策になるのか?
keyboard_arrow_up