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ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】

ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】

不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。
不動産に関する法律・条例について、ワンルームマンション投資という切り口から見ていきましょう。

今回は「民泊新法」についてです。

(※記事内の情報は2018年3月時点のものです)

民泊新法とは

民泊新法(住宅宿泊事業法)は、一定の基準を満たす住宅について、簡単な届出手続を行うことにより、民泊を合法的に行えるようにするものです。
(施行は平成30年6月15日、届出の受付開始は平成30年3月15日)

「民泊」を運営するためには旅館業法による簡易宿所の許可、もしくは国家戦略特区における届出が必要でしたが、今回その要件が緩和され、多くの住宅で民泊営業を開始できる可能性があります。

年間の営業可能日数は最大180日以内と制限され、自治体によって日数をさらに短縮する条例を制定できるというのもひとつのポイントです。

民泊新法が成立された背景

近年、日本への外国人観光客は急増しています。
それにともない大阪・京都などの観光地や首都圏にて、ホテル・旅館など宿泊施設が不足しており、観光客のニーズに応えられない状況が問題視されていました。

そんな中、平成25年12月に特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)として法律が制定され、東京都大田区や大阪市など特定のエリアで認定をうけることにより民泊ができるようになりました。

しかし、最低宿泊日数の制限などがあるため、なかなか広がっていないという現状もあります。
無許可で行なっている民泊施設も多いとみられ、宿泊者による騒音やゴミの不法投棄など、周辺住民とのトラブルが多発。
それを規制する法律もこれまでなかったため、現実的な法規制が求められていました。

今後2020年開催の東京オリンピックにむけ、さらに観光客数の増加が予想されることも、後押しになっているのではないでしょうか。

施行後の影響は?

開業できる建物の可能性が広がることにより、現在地方を悩ませている「空き家問題」に対して新たな需要を生み出すことが可能となります。
民泊が盛り上がることにより、地方創世へとつながっていくでしょう。

また、国が目的としていたインバウンドの需要取り込みにもつながり、家業体験や季節労働の拠点として人が集まる場を提供することで、移住者の増加も見込めます。

民泊新法の施行にともない、民泊は飛躍的に拡大していくことが予想されます。

ワンルーム投資の視点で見ると……

では、分譲マンションにとって民泊のもたらす影響はどういったものが考えられるのでしょうか。

残念ながらメリットよりも先に、次のようなリスク・デメリットが容易に想像できます。

①セキュリティの低下

・短期の利用者に鍵を貸し出しているあいだに複製されてしまう
・マンション内に外部の人間の出入りが日常的に発生する

②習慣の違い

・マンション内で暗黙の了解として存在していたルールやマナーが守られない
・苦情を出しても改善されぬまま入居者が入れ替わってしまう

③管理組合の負担増加

・民泊に関わる対応で、マンションの管理組合の負担が増加する

ほとんどの部屋が入居者で埋まっている場合、民泊によるトラブルは必然的に発生することでしょう。

逆にある程度築年数が経過して空室が目立つようなマンションであれば、民泊によってマンションが活性化し、人気・資産価値が向上する可能性もあります。

手頃な購入価格かつ、立地が観光地という条件が揃っていれば、収益事業として成立させることができるでしょう。
その際、営業できる日数が180日と定められているため、民泊運営による収入はその範囲内で想定しておく必要があります。

購入前に管理規約をチェック!

自身の不動産投資に対するスタンスによって、民泊が有利になるか不利になるかは変わってきます。
いざ物件を購入する前にマンションの管理規約を確認することでそのマンションが民泊を認めているか、または禁止しているかが判断できます。

http://www.mlit.go.jp/common/001198805.pdf
※国土交通省HPより

不動産投資について基本的な知識に加え、さまざまな法律の知識も抑えていくことで、物件選びの精度は高まっていくことでしょう。

自身の投資スタイルに合わせた物件かどうかをしっかりと見定めるべく、こういった法律の変化にも目を向けていきましょう!

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年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
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