border_colorCOLUMNコラム

不動産投資における地震のリスクと地震保険

日本で不動産投資を検討する際に気になるのは地震の問題ではないでしょうか。
2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震のように、日本と地震は切っても切れない関係です。
安心して不動産投資を行うためにどのような方法で地震対策をすべきなのか考えていきましょう。

火災保険と地震保険に入る

日本で不動産投資をする以上、地震のリスクを避けることはできません。
どのような備えをすることで地震のリスクを軽減、回避できるのかを見ていきます。
もし大地震が発生すると建物が傷つくだけではなく最悪の場合には倒壊する恐れが出る他、火災が発生することも考えられ、人にも不動産にも被害が発生します。
建物が崩れてローンだけが残る状況に陥る可能性もゼロとはいいきれません。

仮にローンを組まずに無借金で経営していても、賃貸マンションが倒壊すると入居者が減って家賃収入が得られなくなる事態になります。
このようなリスクを最小限に抑えるためにも、火災保険と一緒に地震保険の契約も検討することをオススメします。
なお、火災保険はローンを組む場合に加入を義務付けられていることが多いので既に加入している方もいらっしゃることでしょう。

耐震構造や地震に強い地盤を調べる

ところで、地震保険以外にリスクを減らす方法はないのでしょうか。
少し考えてみましょう。

まず、地震に強い造りの建物を購入するのは有力なリスク回避方法といえます。
不動産投資で中古マンションや住宅を購入する時には1981年以降の新耐震基準で建てられた物件かどうかを確認してください
鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)構造の建物であれば安全性はより高くなります。
また、建物の構造や耐震基準だけではなく、土地そのものについても調べるのも良いでしょう。
埋立地や昔は沼地だった場所ですと地盤が緩い可能性があり、地震に対して強くないことがあります。

他にもNIED(防災科学研究所)の地震ハザードステーションを参考にする等して、地盤の強い地域を探すと良いでしょう。
中には古地図等を見て歴史的に自然災害の被害が多い地域かどうかを調べる方もいるようです。

もし複数の物件を持つのであれば、万が一のことを考えて地域を分散させるのもリスクヘッジになります。
このように、地震保険に加入する以外にもリスクを抑える手がかりはいくつかあります。
もっとも、現在の科学技術では完全な地震予知はないので、完璧な備えは難しいです。

地震保険では全額補償されない

不動産経営をする大家として加入しておいた方が良さそうな地震保険ですが、加入する時の注意点はあるのでしょうか。
まず、地震保険は火災保険の付帯契約として加入することになるので、単独で契約することはできません。
地震保険は主契約である火災保険の保険金額の30~50%で補償額が適用されます。
仮に5000万円の物件だとすると、最大で2500万円支払われることになります。

ですので、保険が適用されたとしても、資金が不足するということが十分にあり得ます。
さらに、保険の適用には段階的に決まりがあるので、基準に達していない破損の場合は1円も支払われません。
保険会社によっては独自に補償を上乗せするプランがあるので、費用や適用条件と相談した上で入ることを検討すると良いでしょう。

地盤の強い地域で耐震性の高い物件を購入した場合、仮に大規模な地震が起きても建物が無事である可能性はあります。

ですが、その後の火災に巻き込まれないとはいえません。
実はこのような地震が原因の火災には保険が適用されないものが一部存在します。
安心した不動産投資を行う上で地震保険は欠かせない費用のひとつとして検討してみてください。

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