border_colorCOLUMNコラム

不動産投資において都心と地方で迷った時のポイント

賃貸経営を目的とした不動産投資を行う場合、その不動産の立地の見定めはとても重要になります。
物件を購入するなら、都心?それとも地方?
どちらが投資家にとってメリットが生まれるのでしょうか。

ここでは、不動産投資と場所選びの重要性について説き、また都心(ここでは、都内とはじめとする主要都市と定義)と地方での不動産投資におけるそれぞれの特徴やメリットについてまとめました。

不動産投資を行う場合の場所選びの重要性

不動産投資の基本として押さえておくべきポイントは「長期的に収益を得る」ことと「時間と共にその利益を積み重ねること」にあるといえます。
この二つのポイントを効率よくクリアするために、物件選びの際には「表面利回り(1年間に想定される家賃収入を購入価格で割った率)」に着目することとされています。
この利回りが高いほど「賃貸経営に向いている」ということができます。
ですが、この考え方では不動産投資が成功するといえるでしょうか。

利回りが高いということは「土地・建物の購入費が安く、アパート経営などで年間の家賃収入が大きく見込める」といった状態であるといえます。
これから挙げる二つの状況を比べるといかがでしょうか。土地・建物の購入代金と年間の家賃収入は同じであると仮定します。

A)地方にある田から宅地へ転用した土地に、新築アパートを建てた。周辺は田が広がる地帯である。車がなければ生活は難しい。
B)主要都市へアクセスできる路線が複数乗り入れする鉄道駅の近くに、中古アパートを購入した。住宅地の中にあり、駅前には商店街もある。

利回り的にはこの二つの物件は同じです。
物件の大きな違いは新築か中古かの差であり、築年数は駅に近い物件Bの方が上です。
家賃も同じであれば、住居を求める方はどちらの物件を選ぶでしょうか。
多くの場合、駅に近い物件Bに入居申し込みを出すでしょう。

田に囲まれた物件Aの場合、車を持たない世帯は買い物や通勤などの生活に支障が出るため検討物件から外すと考えられます。
実際に賃貸物件として運用を始めた場合、新築なのに入居者が決まらないという事態に陥ることも予想されます。
初期の利回りを大きく下回る滑り出しで、キャッシュフローが生まれないという、いわば「投資失敗」の結果を招く可能性をはらんでいるということができます。

このように、物件の安さ・想定利回りの高さだけを先行させて場所選びに失敗すると、入居者が付きにくくなり、ローンの返済に家賃収入を充てることができなくなります。
また、空き物件の期間が長引くごとに、瑕疵物件であると思わせる風潮の流布が生まれるなど、投資家の意図しないところで借り手が不安を覚える条件が整ってしまう可能性も秘めています。
こういった状況を避けるために、投資物件を購入する場所は重視するべきとしているのです。

都心と地方での不動産投資それぞれの特徴とメリット・デメリットとは

交通の便が良い、商業エリアにアクセスしやすいというような都内の物件は、家賃が高くても借り手が付きやすい傾向にあります。
利回りが低くとも長期運用できるため、わずかでも利益を蓄積させることが可能です。
この法則は、地方主要都市にもあてはめることができます。

ここでは、都心をはじめとする全国主要都市と地方、それぞれを取り上げ特徴やメリット、デメリットをご紹介してまいります。

①地方にある不動産投資物件

【特徴】
  • 都心に比べると地価が安い
  • 田を宅地に転用した土地など、新規の宅地が多い傾向にある
  • 宅地や道路ができるといった区画整備が盛んに行われている地域もある
【メリット】
  • 土地が安いため、広い土地を確保しやすい
  • 土地代が安いため、間取りや内装、設備など住宅に予算を掛けられる
  • 区画整備された地域が多いため、新築物件を建てやすい
【デメリット】
  • 周辺環境によって入居者が付きにくい
  • 立地によっては治安や騒音(明るいうちには気づきにくい車の走行音など)の面で不安が残る

②都心部(地方主要都市も含む)にある不動産投資物件

【特徴】
  • 鉄道や地下鉄・バス等の交通インフラが整っている
  • 商店やコンビニなどが徒歩圏内に多い
  • ほぼ土地の開発は終了しているが、東京オリンピックを意識した再開発が進む地域がある
【メリット】
  • 地域によっては家賃が高くとも住みたいといえるエリアがある
  • 新築物件など利回りが低い物件に対しても利益が得られやすい
  • 中古物件への投資でも借り手が付きやすい
  • 再開発によって、住みやすさが向上したエリアがある
  • ファミリー物件よりも、単身世帯向けの経営に向いている
【デメリット】
  • 地価が高いため、中古物件でも販売価格が高い
  • 中古物件に対し、リフォームやリノベーションを施さなければ入居者が付きにくい
  • 新築物件の場合は、地域の特性と家賃のバランスが取れていなければ借り手が付きにくくなる
  • 都心に近付くほど治安の面で不安が残るため、セキュリティ面を強化することなど設備投資が求められる

この通り、地方と、都心部や地方主要都市にはそれぞれに特徴があります。
メリットやデメリットなどを考えながら、ご自身にとって良い投資エリアを探すことが大切です。

地域によって、不動産投資に対するメリットやデメリットがあります。
メリットを活かす投資や、デメリットを解消するための設備投資が成功すれば、空室が出ることを防ぐこともできますし、入居と退去のバランスが取れた賃貸経営ができることでしょう。
不動産投資先となる土地の選定に迷った時は、定期的に開催されている不動産投資セミナーを受講することをおすすめします。
セミナーは、土地選びや物件選びなどそれぞれの悩みに対応したテーマで開催されています。

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