border_colorCOLUMNコラム

不動産投資における管理会社の選び方

本業を持ちながら並行して不動産投資を行う場合、管理会社に建物管理や入居者の管理を委託できることが望ましいとされています。
ここでは、「物件を管理委託すること」に関するメリットやデメリット、自己管理との違いをまとめました。
また、長期的なパートナーとなる管理会社選びのポイントに関しても紹介してまいります。

不動産投資した物件を管理会社に管理を委託するとはどういうことか?

「不動産投資」を行った物件は、賃貸物件として運用を行います。家賃収入を得ることで賃貸経営の資金を賄い、収益を生み出すことが一般的な流れです。
開業医や会社経営者などが自分の仕事と並行し不動産投資を行う場合、アパート経営や複数のマンションを区分購入し、貸し出しているというような経営手段が多く取られています。
複数にわたる建物や住民の管理を行う場合、本業に携わりながら管理全般を担う管理業務も行うとすると、両立ができないという結果が生まれます。
こういった場合、賃貸物件を専門に扱う管理会社に管理全般を委託することで、不動産投資家の負担が緩和されます。

では、自己管理(大家業務を投資家が行うこと)と管理会社へ委託する管理委託との違いをみていきましょう。

①委託管理費が発生する

自己管理を行う場合はその費用が発生しませんが、管理会社と管理委託契約を結ぶことで年間もしくは月額で管理委託費が発生します。
この管理委託費は経費として計上することができますが、年間の家賃収益を少しでも上げたいと考える場合は、管理委託費の発生がネックとなる場合が考えられます。

②建物管理・家賃管理など全般を任せられる

契約内容にもよりますが、管理会社へ委託することで建物全般の管理の他共有スペースの管理を任せることができます。
また、家賃や経費の管理なども委託することで、投資家のもとには家賃収入から発生する経費を除いた毎月の収益(インカムゲイン)までも算出してくれます。
利益は、毎月管理会社からの銀行振り込みなどの形態で受け取ることができます。

委託管理をするメリットとは?

では、委託管理をすることで得られるメリットについて、みてみましょう。

①本業に支障がない範囲で不動産投資を続けることができる

不動産投資家は自己の仕事に集中することができるので、本業の能力を落とすことなく不動産投資を続けられます。

②見逃す可能性が高い修繕箇所などを第三者の目で見極めてくれる

管理業務のノウハウがない不動産投資家にとって、建物管理に関しての知識が乏しいことがデメリットです。
賃貸管理の専門業者の目で修繕箇所の提案や退去時のハウスクリーニングなどを迅速に行うため、建物の価値を長期的に保つことができます。

③トラブルの発生を未然に防いでくれる

将来的に起こると推測される住民トラブルや建物トラブルを防ぐべく、事前に対策を講じてくれます。
契約時に入居者に渡す「入居者使用規約」を細やかに定める他、ペット可・ピアノ可物件などに対しても約束事を作り周知徹底していきます。

④空室対策などを積極的に行ってくれる

自己管理物件で一番のネックとなるのが、空室による収入減です。
管理会社は不動産に対するネットワークを持っているため、賃貸空室情報を不動産業者等に提供することができます。
積極的に空室対策を行ってくれるため、収入が減る期間をできる限り短縮できるメリットがあります。
また、空室解消を目論み、部屋の価値を高めるための改修提案を行う業者もあります。

管理会社選びのポイント

先に管理費が発生するといったデメリットを上げましたが、長期的な不動産投資のパートナーとなる管理会社を選ぶことで、「管理費」以上のメリットを受けることができます。
それでは、管理会社選びのポイントをご紹介します。

①管理実績が豊富であること

老舗の管理会社はもちろんのこと、設立間もない不動産会社でも現在取り扱っている管理物件が豊富にあれば、営業力に長けた従業員が多いことが分かります。
豊富な管理物件を持っていることが分かれば、多くの物件所有者が信頼して管理を託していることも伺えるでしょう。
また、少ない空室率を保つ物件を多く取り扱う会社や、自社のサイトを利用し、空室情報をユーザーに分かりやすく提供している会社等も任せるべき管理会社であるといえます。

②担当者もしくは会社と連絡がスムーズに取れること

メールや電話、面談などさまざまな形で担当者と連絡を取りあうことができる会社は安心できます。
特に、本業のかたわら不動産投資を行う方は、本業を優先させたいという気持ちもあることでしょう。
できれば不動産投資家本位で動いてくれる管理会社に管理を委託できると、管理会社の担当者との面談や物件対応のために本業を休むという、不利益を被ることもありません。
そのため、本業を持ったうえでの不動産投資であることを理解してくれる管理会社を選ぶことも大切なポイントです。

③システム化された管理体制であること

投資家ごとに専任担当者を配置する管理会社であれば、あらゆるトラブルに対して専任担当者を通じて対処してもらえます。
窓口の一本化が叶うため、迅速かつスムーズな対処が期待できます。
さらに、担当者を通じて定期的な連絡や報告をしてもらえるメリットも生まれます。
投資家側も、内情を把握してくれるいつもの担当者であれば、管理物件に対する相談だけではなく、新たな投資に関する相談もしやすくなります。
また、担当者につながらなくとも、管理会社の中で物件の情報を共有できる環境が整っていれば安心です。

不動産投資による長期的な利益(インカムゲイン)を生み出すには、信頼できる管理会社へ業務委託することが大きなポイントです。
単に投資物件の管理を依頼するだけではなく、節税・資産運用など不動産投資家の背景を十分に理解し、土地や物件の選定から資産を運用する工夫を提案できる総合不動産会社を利用することも一案です。
不動産投資に関する書籍を読む他、不動産投資セミナーを受けるなど情報を得ながらパートナーとなる管理会社探しをしていきましょう。

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