不動産投資入門

管理委託と自主管理|不動産投資の際にどちらを選ぶべきか

投資物件で賃貸経営をする場合、建物の管理は欠かせない業務の一つとなります。
兼業で不動産事業を興す場合、自主管理と委託管理、どちらの方が効率良く管理できるのでしょうか。

それぞれのメリットやデメリットに着目し、勤め人が行う不動産事業ではどの形態での管理がベストなのかをまとめました。

管理委託とは?

管理委託とは、不動産管理を専門とする業者に投資物件に対する管理全般を委託することを指します。
家賃管理の他、建物の管理、賃貸契約の締結から入居者募集の対応などすべてを任せることが可能です。
もちろん部分的な管理業務のみを任せることも可能です。

管理委託のメリット、デメリットとは?

管理委託のメリットは、大家である不動産の持ち主は、その物件の管理に関して100%かかりきりにならずにすむことが挙げられます。
修繕や何らかの支出などの決定事案に携わる程度になるため、本業を持ちながら不動産投資を行う方には大きなメリットにつながります。

また、委託先の管理業者へ支払う管理費も経費として計上することができます。
収益を上げることを考えると、管理費は損となりますが、本業の収入と家賃収入が大きい場合にはわずかな出費の経費計上でも節税につながります。

一方、デメリットを上げると管理料金の高さが挙げられます。
節税につながるとはいえ、家賃収入の何割かが管理業者への支払い費用となるため、収益はその分下がります。
もちろん空室が出た場合でも、管理費は一律料金ですので、大きな痛手となるでしょう。

自主管理とは?

自主管理とは、賃貸契約から入居者の管理、建物管理など賃貸物件の管理全般を大家である物件所有者が行うことを指します。
管理組合などを立ち上げ住民にも管理を任せることも可能です。

自主管理のメリット、デメリットとは?

自主管理のメリットは、管理委託費がかからないため、大幅な経費節減が可能という点です。
物件の劣化等に気付きやすくなりますし、入居者層や空室期間など気付きも多くなります。
業務全般を大家が行うため賃貸経営に関するノウハウが身につきます。

これだけではなく、管理の一部(環境整備につながる清掃など)を住人に依頼することもできるため、入居者とのコミュニケーションも密になりやすい特徴もあります。
家賃滞納などの問題もクリアしやすい結果も得られます。

考えられるデメリットは、本業に携わりながら大家業務を行う「二足のわらじ」となるため、煩雑化しやすい点が挙げられます。
また、建物のクレームや住民トラブルなど逐次対応する必要もあり、プライベートタイムが確保できない可能性もあります。
また遠方にある物件には即時対応しにくく、一度空室ができてしまうと、次の入居者が付くまで期間が空いてしまう可能性も持ち合わせています。

他に仕事をしていながら不動産投資する人に向いた管理方法は?

自身の本業を優先しつつ不動産投資による賃貸収入を得たいと考えている方に向いている管理方法がこちらです。
アパートなど管理するのが10戸以下で、家族が専従で管理業務を行えるという場合は、自主管理でも良いでしょう。
ただし、複数棟のアパートや、点在する投資物件の管理がしきれないという場合や、家族による専従での管理業務が無理だという場合もあります。
こういった時は管理委託をすることで煩雑さが解消されます。

管理委託をする場合は、長いパートナーとして不動産投資に寄り添ってくれる業者(パートナー)を選ぶことが大切です。
不動産投資を始める方のライフスタイル等を考慮し、物件の選定から購入・管理・賃貸仲介など総合的に手がけてくれる総合不動産会社を選ぶことで、不動産投資に対する将来的なビジョンを実現化させることができます。
頻繁に物件に足を運ばなくとも、入居者の状況や建物の劣化状況、収益等に関するデータを細かく把握することも可能です。

自主管理と管理委託、不動産投資を軌道に乗せる場合、この選択はとても重要なことになると言えます。
経費のことを考えるか、自身の煩雑さの解消と本業の優先を考えるかでも選択肢は大きく変わりますが、本業の収入等も考慮すれば最終的に「一番良い管理方法」が浮かび上がってくるでしょう。

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