border_colorCOLUMNコラム

不動産投資のやり方・始め方

不動産投資は時間がかかるの?契約まで手間が多い?
初めて不動産投資を経験される方は大きな不安をお持ちのことでしょう。

ここでは、「不動産投資のやり方・始め方」と題し、簡単な不動産投資の流れについてまとめました。
不安をなくすために実践してほしい予備知識を得る方法等も合わせてご紹介いたします。

不動産投資の大まかな流れとは

ここでは、不動産選定から契約に至るまでの流れを時系列に合わせて説明いたします。
それでは、一つずつみてまいりましょう。

①投資に使う金額と目指すキャッシュフローを設定する

まず、物件を購入する前に自分自身の「今の状態」を明確にさせる必要があります。

  • 自身の自己資金を明らかにすること
  • 今、または数年後にどれだけ手取りの家賃収入が得たいのか

この二点は押さえておくといいでしょう。
もちろん、自己資金(預貯金や土地など)がなくとも融資というレバレッジを効かせた不動産投資を始めることができます。

ただし、リスクヘッジを考えた際、温存している自己資金がなければ、いざ賃貸経営がなりゆかなくなったときに大きな損害を被る可能性があります。

不動産投資ローンの返済期間・キャッシュフロー(経費等を除いた手取りの家賃収入など)を鑑みて、投資する(投資できる)額と建物の目安を決めます。

②物件探しを始める

実際に投資用の物件を探すことを始めます。
不動産のデータベースを持っている不動産業者にあたり「地域」「価格帯」「条件(間取り・部屋数・中古・新築・アパート・マンション)など」をつたえ、条件に合致する物件をピックアップしてもらいます。

地域の不動産業者や、都心のマンション開発や不動産投資に長けている総合不動産会社など複数の不動産業者にアプローチすると更に条件に近い理想の物件が見つかりやすくなります。

③物件を選定する

いくつかピックアップされた物件を精査していきます。
気になった物件は必ず足を運び地域の情報や実際の建物の間取りなどを確認し「投資物件として適しているか否か」を見極めましょう。

どんなに良いロケーションでも大幅な修繕が必要になる物件や、新築でも人通りが悪いロケーションにある物件は安易に購入を決めずに熟考しましょう。

④物件に対する利回り等を検討する

先にも触れましたが、改めて融資や自己資金の投入によって購入できる建物かどうかも確認することが大切です。

  • 投資対象物件の想定利回りを確認する「(年間の家賃収入÷購入金額)×100=利回り(%)」
  • ローンシミュレーターなどを用いて融資を受けた額の月々の返済額を算出
  • キャッシュフロー(毎月の家賃収入から融資返済額や経費などを引いた額)が生まれるか

これらを確認し決定をしていきます。

⑤物件の購入申し込み

契約に至るまでの前段階として、不動産会社に購入申し込みを行います。
これは「この物件を購入する」という意思表示であり、実際に購入契約に至るのはすべての条件がそろってからとなります。

そのため「申し込み=必ず購入」という段階ではないことを覚えておくと、その後良い物件が見つかった場合も安心です。ただし、契約締結後に発生するキャンセルは難しいでしょう。

⑥条件の交渉

若干物件の売り出し金額が伴わない場合には契約金額の交渉を行うことができます。
また、手付金や頭金等の支払い時期等を交渉します。

⑦融資の申し込みから契約へ

金額の折り合いがつけば、銀行へアパートローン融資を申し込みます。
審査に数日間かかります。
その間に契約を進めても良いでしょう。
ローン審査が通らない場合も考えられます。

契約書には「ローンが決定しなかった場合、契約は無効になる・支払った手付金は無償で返還する」旨を盛り込んでもらうことをおすすめします。

⑧売買契約を取り交わす

売り主と買い主、宅建資格保有者が同席し、不動産売買契約を交わします。

  • 宅地建物取引士から契約書に盛り込まれた重要事項説明を読み合わせで受ける
  • 契約書の条文を売り主・買い主ともに読み合わせる
  • 登記事項証明書(現状の不動産登記の内容が記載されています)・賃貸契約書・固定資産税納付書などの書類を受け取る
  • 契約書に署名捺印を行い、手付金や仲介手数料などの授受を行う

⑨物件の引き渡し

売買契約が終わり、ローンが承認されれば物件の引き渡しが可能になります。

現地での最終確認を行った後、購入代金の支払い(融資の場合は入金を確認する)に鍵や売り主保管の登記済権利証(平成18年以降の登記の場合、登記済権利証に代わり登記識別情報が発行されます)を受け取ります。
その後、司法書士などを介し登記名義を変更し、新しい登記識別情報を受け取りましょう。

実際に始める前にしておくと望ましいこと

契約までの一連の流れを駆け足で紹介しました。
いざ「不動産投資を始めよう」と思ってもノウハウがない状態では、魅力的な物件を押さえることができませんし、賃貸経営を行うにももたついてしまうことでしょう。

不動産投資を始める前に、総合不動産会社が主催する不動産投資セミナーを受講することをおすすめします。
有益な情報を多数得られることでしょう。

また、不動産投資に関する書籍も多く刊行されています。
いろいろな著者の本を読み情報をまとめることで、投資に対する柔軟な発想ができるようにもなります。

不動産投資に初めて携わる方にとって「どこからがスタートなのか」が分からないという方も少なくありません。
プロセスを知り、投資パートナーとなる不動産投資の情報に長けた不動産会社から情報を仕入れることにより、「成功する不動産投資」の勝ちパターンが見えてくるでしょう。

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