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アパートとマンション|それぞれの不動産投資の違い

不動産投資をするなら「アパート」と「マンション」どちらがいいの?
この2つの建物の違いを知り、それぞれのメリットやデメリットを検討することで「自分にとってメリットが高い投資物件」を理解することができるようになります。

ここではアパートとマンションそれぞれの経営に触れ、高所得者層の勤め人に向いている投資物件に関しても説明してまいります。

アパート経営とは?

アパート1棟を賃貸物件として経営します。
1棟丸ごとの経営ですので複数戸の世帯と賃貸契約を結ぶことができます。
マンションの区分所有よりも若干ハードルが高くなりますが、長期的展望を見据えて、投資初心者がアパート経営を選ぶことも増えつつあります。

マンション経営とは?

一般的にはマンションの1戸~複数戸を購入し、それを賃貸することで家賃収入を得る方法をさします。
マンション1戸(1区分)であれば投資できるという方も多いため、手軽に始められる不動産投資です。

アパート経営とマンション経営、それぞれのメリットとデメリットとは?

アパート経営とマンション経営のメリットやデメリット、おこりうるリスクについてまとめました。
それでは一つずつ説明してまいります。

【アパート経営】

メリット
・複数戸を賃貸に出せるので、大きな家賃収入が見込める
・自己所有の土地を有効活用できる
・家賃を安価に設定できるので入居者が付きやすい
・アパートの管理会社に管理や運営を一任できる

デメリット
・ターゲットに見合った間取りにならなければ入居者が付かないことがある
・建物の設計によっては騒音など住民トラブルに発展しやすい
・全体的な建物メンテナンスが定期的に求められる

リスク
・空き室が出れば月々の収入が大幅に減ってしまう
・火事や水害などで1棟すべてが被害を受ける可能性がある
・エリアを吟味しなければ家賃を下げても集客できない可能性もある

【マンション経営】

メリット
・1部屋だけの区分所有になるのでメンテナンスを入れやすい
・1部屋だけならハイエンドのマンションの部屋などに投資ができる
・早い段階でローン完済を目指すことができ、その後の家賃収入も見込める

デメリット
・建物の老朽化によって部屋そのものの価値が下がりやすくなる
・部屋の価値を高めるためのリノベーションやリフォーム等の費用がかかる
・新築で区分所有しても、手放す時には中古としての売り出しになるため損が出る

リスク
・火事や自然災害などで資産を失うことがある
・1部屋のみの場合、空室が出れば収入はゼロになる。
・新興エリアでも、その後の開発がストップすれば資産価値は大幅に下がる

高額所得者層の勤め人に向いている不動産投資は?

事業主や医師など年収が1300万以上の高額所得者層の方が不動産投資を目指す場合、どのような物件が向いているのか気になるところです。
しかし、「アパート1棟」「マンション1区分」いずれか一方がお勧めであると一概には言えません。

アパートの場合、「4世帯住宅で間取りを広く」「8世帯1Kで単身向き」というように間取りを考えることで利回り率も変化させられます。
また、わずかな収入でも定期的に得られること希望するのであれば、アパートへの投資も一考です。

また、路線価が高いエリアに自己所有の土地があり、アパートや駐車場が確保できる土地面積があれば、アパート経営が向いていると言えますし、駅前エリアに新築ハイエンドグレードマンションが建つなどタイミングが合えば、転勤が多い富裕層ファミリーをターゲットにマンションの区分購入も良いでしょう。

いずれにせよ、高額所得者でも費用の工面がネックであると言えます。
マイナス金利政策の余波で、定収がある勤務医・開業医、安定経営の事業主であれば投資物件を購入するための融資を受けやすいと考えられています。
想定利回りなどをもとに事業計画をしっかり練っておくことで、「投資すべき物件か否か」を見極めやすくなっていきます。逆に「こんな物件に投資したい」と投資に対するヴィジョンも持てるようになります。

高所得者である勤め人が「アパート」「マンション」いずれを検討しても収益は得られると結論付けても差し支えないでしょう。
アパート/マンション共に管理会社に経営を委託することも可能です。
商才が無いから投資は難しいと考えている方は、総合不動産会社や銀行などが定期的に開催している「不動産投資セミナー」を受講することや、不動産会社のコンサルタントを間に入れてライフスタイル等に合わせた物件選びを始めることも一案です。

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年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
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