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不動産投資で税金対策|経費としてどこまで計上可能か

預貯金を不動産に替え、家賃収入を得る不動産事業を始める投資家が増えています。
この方法は低リスクであり、医師や企業経営者などの高所得者層に有効な投資法として紹介されています。
収入を得るばかりではなく、高所得者層には「節税効果も大きい」とされている不動産投資。

では節税を有効化するためには、どんな経費をどこまで計上すべきなのでしょうか。
ここでは不動産投資に掛ける経費について深く掘り下げていきましょう。

不動産投資における経費の代表例

不動産事業を行う際、不動産収入も所得として申告する必要があるため青色申告などの税務申告を行う必要があります。
不動産収入は家賃収入などから経費を引いた額で申告ができるため、適切な経費処理が求められます。
ここからは不動産投資部門で計上すべき経費について一つずつみていきましょう。

①修繕費

低額の建物の修理費や退去後のハウスクリーニングや修繕などが含まれます。
ただし、建物の価値を高めることや耐用年数を引き延ばすべく行われた改修(リノベーションなど)は資本的支出とみなされ経費からは外されます。

②管理費

不動産の管理会社や賃貸経営を委任する会社に対する管理料等がこれにあたります。

③減価償却費

不動産の購入費用は購入したその年で計上するものではなく「1年分の使用に見合う額」を減価償却費として計上する会計上のルールがあります。
対象物の耐用年数などに応じて計算方法が変わってくるので、税理士などに算出を任せるとよいでしょう。

④損害保険料

投資した不動産に対し加入する火災保険や地震保険料も経費計上可能です。
ただし、3年分前払いをする契約でも、その会計年度に計上できるのは1年相当分のみです。

⑤租税公課

固定資産税や不動産取得税、登記に関する登録免許税の他、契約書に貼付する印紙税などが当てはまります。

⑥住宅ローン借入金利息

借入金そのものは経費に挙げることができませんが、返済額に含まれる利息分は経費計上可能です。
ただし、賃貸物件として使用する前に掛けった利息は経費計上ができません。

⑦士業報酬など

投資物件に関する経理処理・申告書作成を会計士や税理士に依頼する場合や、投資物件の不動産登記を司法書士に依頼すること、当該物件を売却するために土地家屋調査士に測量を依頼するといった士業報酬も経費に含めることができます。

⑧その他経費

「投資用不動産物件」のために使った費用であれば計上することができます。
不動産投資のノウハウ本の購入や経済新聞の定期購読、ビジネス上の接待や物件の管理のために利用した交通費等もこちらに挙げられます。

「不動産物件のために使った」というのがポイントなので、節税のために経費計上の理由を作ることができますが、不自然な流れが目立つと税務調査が入りやすい傾向にあります。

法人と個人、どんな経費で差が出てしまう?

不動産事業を行うには、個人事業主として経営する方法と不動産事業を法人化させる方法があります。
個人事業主の場合、複式簿記を行う必要が生じますが青色申告をすることで最大65万円までの控除を受けられるメリットがあります。
ただし、私有車を営業に使う場合、「営業に利用した分」しか経費計上することができません。
そのため家事按分(かじあんぶん)という手法で「家庭6:業務4」というように月々の経費からあらかじめ決めた比率で経費計上することが可能です。

一方、法人の場合、法人名義の自動車を所有することができます。この場合100%不動産事業で使う車とみなされるので、車両維持費やガソリン代なども経費として計上することができます。
ただし、法人名義の車を家庭用に使うなどした場合は経費として計上することができません。

個人はNG!でも法人なら経費計上できる費目とは

個人としての不動産収入を計上する際には計上できない経費でも、法人としてであれば経費として計上できるものがあります。

事業主に掛ける生命保険料等がその代表例です。
ただし個人名ではなく、「株式会社○○代表取締役 ●●○○」というように企業の代表者として加入する場合に限ります。
もちろん投資用物件を購入する際に融資を利用した場合に加入する「団体信用生命保険」等も経費計上することが可能です。
ただし、個人が加入する生命保険の場合は、経費計上はできませんが所得から控除を受けることができます。
掛け金に対するメリット等を比較すること等も視野に入れて検討していきましょう。

不動産事業・賃貸経営を行う上で「経費」に関する問題はとても難しいところです。
法人化させることで経費に関するとらえ方の制約がある程度まで広がります。
高所得者である医師(勤務医)等は法人化を目指すことで節税効果も得られます。

法人化については、司法書士や税理士に相談してみるといいでしょう。
司法書士は法人設立の書類作成から登記までを担います。
収入や経費の流れから税理士に法人設立に向けたアドバイスをもらい、法人化を検討することも、更なる投資活動を広げる転機となるかもしれません。


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