border_colorCOLUMNコラム

不動産投資の「利回り」とは?利回りの目安はどのぐらい?

不動産投資を行う上で、一番重視しなければいけないのが「支出(返済)と収入」のバランスです
格安で物件を購入しても入居者がつかなければ、「不動産投資は成功した」とはいえません。
もちろん、その物件を手放しても売却益を得ることもできないでしょう。

ここでは、不動産投資を行う上で最も重要な「利回り」についての解説と、不動産投資・不動産事業を行う上で、どのぐらいの利回りがあれば成功といえるのかその目安も紐といてまいります。

不動産投資の基本「実質利回り」とは?

不動産の利回りとは、不動産投資額に対する家賃や地代の収入割合を差しています。
計算式にすると、

不動産の利回り(%)=満室時の年間賃料÷不動産の購入価格(投資額)

で求めることができます。この利回り率が高いほど不動産投資をする方にとって「よい物件・投資に適した物件」ととらえることができます。

例)1億円で購入した12戸 1棟のマンション。1戸・月12万で賃貸すると仮定。

12万円×12戸=144万円(1ヶ月当たりの収入)×12ヶ月=1728万円(年間賃料)
1728万円÷1億円×100(100分率を求めるため)=17.28%

この建物の利回りは、年17.28%です。
ただし、この利回りは、「表面利回り(グロス利回り)」と呼ばれています。
表面利回りは購入前の試算などで用いられる指標であり、投資物件で賃貸経営を始めた場合や、経年経過後はこの利回りを維持できるかどうか保証できるものではありません。

「実質利回り」を知ろう

ここからは、先にあげた「表面利回り」よりも、実質的な利回りに関して説明します。

マンションは12戸あっても、12戸すべてが埋まるとは限りません。
空きができてしまい数ヶ月間10戸分の収入しか得られない可能性も生まれます。
また、経年経過とともに賃料を下げて提供することになった・退去に伴い修繕を行うことになったというように、年間賃料の減収や支払い経費の発生が生まれます。
ここで求めるのが「実質利回り(ネット利回り)」です。

こちらは、

実質利回り=(年間賃料-年間支出)÷不動産の購入価格

で求めることができます。
年間支出の中には、税金や修繕等の経費も含まれているので、よりリアルな利回りを算出することができます。

例)1億円で購入した12戸 1棟のマンション。1戸・月12万で賃貸すると仮定。
2ヶ月間1部屋空室期間あり、税金他年間経費として200万円の支出

12万円×12戸=144万円(1ヶ月当たりの収入)×12ヶ月=1728万円(年間賃料)
1728万円-24万円=1704万円(2ヶ月分の空室を除く実質的な年間賃料)
(1704万円-200万円)÷1億円×100(100分率を求めるため)=15.04%

この建物の1年間の実質利回りは15.04%となります。
賃貸経営が始まったら、この1年間の動きを見ながら収益を見極めていくことが求められます。

どのぐらいの利回りを目安に物件を選ぶべきか

件購入を考えた時、どのぐらいの利回りを目安に物件を選べばよいのか難しい選択が迫られます。
年間のローン返済額は購入金額の何%に当たる額になるか算出してみましょう。
それ以上の実質利回りを生みだすことができれば、家賃収入でローンを返済し、かつ収入を得ることができると考えることができます。

数字の上ではこのような考え方が成立しますが、都心の一等地と郊外では路線価・地価も異なります。
都心の一等地でアクセスしやすい立地であれば、利回りが低くとも売却益を得られる可能性がありますし、高利回りの物件といっても、交通網が少ない郊外の物件では売却益を得ることが難しいととらえるべきでしょう。

見極めが難しい場合は、不動産投資のコンサル等も行う総合不動産会社を間に入れ、業界における展望を合わせて見据えていくとおのずと、収益につながる物件を選ぶことができます。

利回りの算出方法や、利回りを目安にした物件の見極め方についてまとめました。
利回りの算出は不動産投資物件探しを始めたばかりの方にとって、特に必要な情報であるといえるでしょう。
ただし、利回りの数字に振り回されることなく物件の立地などを総合的に見極めることも必要です。

無料税金対策セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 50代勤務医Aさん(年収3500万円)の不動産投資事例
  2. 40代、勤務医Kさん(年収1760万円)の不動産投資事例
  3. もううんざり……不動産投資の電話営業
  4. 株、FX、太陽光発電……メジャーな投資に潜むリスクとは?
  5. 投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション 郊外の築古ワンルームマンション編…

関連記事

  1. コラム

    不動産投資における金利の相場はどれぐらい?

    不動産投資を始める場合、不動産投資ローン(アパートローンとも言われる)…

  2. コラム

    勤務医が節税するための方法

    総合病院などで働く勤務医は年収も高く、源泉徴収票をみると多額の所得税・…

  3. コラム

    資産管理会社(法人)の設立と不動産投資のメリット

    不動産投資における節税効果を最大化するために、資産管理会社を立ち上げる…

  4. コラム

    外国人投資家も台頭…「2020年東京オリンピック」で不動産投資はどう変わる?

    いよいよ来年、「2020年東京オリンピック」が開催されます。日本全体が…

  5. コラム

    不動産投資は生命保険代わりになる?ならない?

    不動産投資には高額な資金を伴います。不動産収入を期待し、融資を受け…

  6. コラム

    北海道リレーインタビュー VOL.2篠原信雄先生(北海道大学大学院 腎泌尿器外科 教授)

    北海道で活躍されている医師の方にインタビューを行い、ご自身の取り組まれ…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 期限ギリギリ…駆け込み申告で大失敗!確定申告でやりがちなミス…
  2. 勤務医が今からできる資産形成とは? 税理士法人代表×不動産会…
  3. 「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成…
  4. 地震、火災…「災害」が起きた場合、投資した不動産はどうなる?…
  5. 重い税負担も…開業医は税務調査で「何を」調べられるのか?
keyboard_arrow_up